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越南柬埔寨这些新兴国家投资房产有什么坑?

要闻 来源:要闻 2019-02-11 17:08:45
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2016年、2017年,全国观众在收看中央电视台元宵晚会时,知道了一个叫做碧桂园森林城市的楼盘,因为碧桂园连续两年冠名了央视元宵晚会。那时候,新加坡旁的马来西亚楼市正当红。提到去东南亚投资房产,大多数人都会想到新加坡、泰国、马来西亚。

而提到越南、柬埔寨,大部分人或许都觉得这两个发展中国家最多只适合文艺青年去旅行。实际上,2016年到2018年期间,越南和柬埔寨的中国买房投资客数量一直在激增,很多在2012年-2016年大举进入马来西亚的中国房企,从2016年起都纷纷挥师柬埔寨首都金边。

根据海外房地产信息网居外网的询盘数据统计,2018年全年泰国、马来西亚、越南、菲律宾、柬埔寨等东南亚国家询盘量都有大幅增长。2015年―2018年间,针对越南的询盘量增幅最为显著。

Q: 去越南、柬埔寨做房地产投资的中国人很多吗?

越南、柬埔寨近两年来成为了国人新兴的买房投资目的地,首要得益于当地政府在外国人买房立法上的推动;其次是泰国、马来西亚等东南亚国家已经火过一轮,房价推升太高,或是当地政府已经不太鼓励外国人前去投资,使得中国国内投资客另寻目标。

2010年4月5日,柬埔寨国会通过了由国土、城市规划建设部和司法部联合制定的《外国人不动产产权法》,根据该法律,外国人有权按规定在柬埔寨购买房屋并拥有合法产权。

该法律颁布后,首先吸引的是日本、韩国、中国台湾、新加坡的房企和投资者进入柬埔寨。直到2016年开始,中国内地的房企开始进军柬埔寨,也带去了一大批国内投资客。

这些中资开发商建造的楼盘,80%的客户都是中国人。

越南国会则是在2014年11月25日批准了《住房法》修正案,取消了对外国人购房的诸多限制,修订后的法律于2015年7月1日生效。按照新的《住房法》,拥有赴越签证的外国人、外国投资基金、外资银行、外企在越分支机构和代表处均可购买房屋,可购买公寓和包含土地产权的别墅。

这条法案生效后,越来越多的中国人前去投资越南房产。至2018年,在越南胡志明市买房的外国人中30%来自于中国,占比最高。

外国人在这两个国家买房都很便利,只要获得赴当地的签证,无论哪种签证类型,都可以前去进行房产交易。这些买房客绝大多数抱着投资的目的,大部分来自于国内北上广深一线城市。

Q: 去越南、柬埔寨一般投资在哪些城市?

中国人买房投资的城市无外乎越南的河内市、胡志明市,以及柬埔寨的金边市、西哈努克港市。

在买房者的眼中,河内相当于国内的北京,胡志明相当于上海;金边是柬埔寨的首都,是柬埔寨最有潜力的城市,而西港则是政策最开放的地方,正在成为新一代“赌城”――这个曾经只是小渔村的地方,现在有50余家赌场,另有30多家赌场正在建设中。

房企、卖房中介也有意识地在宣传中把这些越南、柬埔寨的城市和上海、深圳等城市类比,并把“错过了国内房价的上涨,不要再错过在新兴国家投资”作为卖点。

但从城市基础设施配套来看,越南和柬埔寨的几大城市,还远远达不到国内一线城市的水平,即便再过十年,它们能否发展到一定程度也要打上问号。

越南目前仅有河内才刚刚开通了第一条城市轻轨线吉灵-河东项目,该项目由601390(中国中铁)(行情,诊股)六局集团有限公司总承包建设。而曾被越南寄予很大期望值的河内地铁1号线以及胡志明市地铁1号线,都由日本公司负责建设,但此后陷入造价、贿赂等多种争议,项目进度遥遥无期。

作为柬埔寨首都的金边市,其市容市貌仅相当于国内小县城,人口年轻,商业富有活力,交通状况糟糕,不分时段地堵车,治安、公共交通、垃圾废水处理等配套都没有跟上房地产开发的速度。

西港则是柬埔寨西南部港口城市,海岸繁忙,水清沙幼,也是度假天堂,城市面貌类似于90年代中国南方的小镇。近两年西港的投资热潮席卷而来,到处都有新建的工厂、楼盘、酒店,不过随着赌场的发展,各种社会问题随之而来,黑帮、毒品、飞车党也在深刻地改变这座小城。

Q: 可以获得怎样的产权?

尽管越南在2015年允许外国人买房并获得合法产权,但却设置了两个苛刻的要求。

一是房屋产权仅为50年(越南公民可拥有永久产权,与越南公民结婚的外国人也可拥有房屋永久产权);二是外国人在一个公寓小区或一个坊级行政区划最多只能拥有一套房屋,外国人所购住房的面积和总套数不受限制,但每个公寓小区外国人拥有的住房总数不能超过30%,每个坊级区划内外国人拥有的别墅不能超过250套。

此外,在二手房交易中,外国人只能向外国人购买二手房房产;外国人自己的房产,既可以卖给越南当地人,也可以卖给外国人,若卖给越南当地公民,则50年产权可转为永久产权。

在柬埔寨情况又不一样。柬埔寨不允许将土地直接卖给外国人,其《外国人不动产产权法》规定,外国人在柬埔寨仅可购买高层建筑第二层及以上的房屋,可获得与本国公民相同的房产产权证,并可自主进行房屋租赁及买卖。

也就是说,外国人在柬埔寨可以拥有100%的房屋所有权,但不包括土地所有权,也不能购买底层的房产。这种产权在柬埔寨被称为“分契式产权”。而大部分柬埔寨当地人的房屋产权是“硬产权”或“软产权”,及由国家级的认证机构或地方政府进行认证过的土地所有权。

还有一点值得注意,中国买家在柬埔寨可能会遇到大产权和小产权两种不同的房屋,大产权为永久产权,小产权的期限一般是99年。这是开发商拿地性质的不同造成的。

由于柬埔寨政府规定外国人不可直接购买土地,因此一般中国开发商都寻找当地公司合作拿地,这种情况下可以买到永久产权的土地;小部分开发商则是租赁土地,租期一般为99年,因此房屋也就是99年产权。

Q: 租售比高吗?投资回报率如何?

在海外房产中介的宣传中,目前越南、柬埔寨的高层公寓房都有很高的租售比和投资回报率。比如金边一套五六十平方米的高层公寓,租金高达700美金,且金边市的房价从2015年开始,每年都以15%的幅度上涨,目前达到约2000美元/平方米。

越南一套80平米总价18万美元的住宅,月租金约在1000美金左右,胡志明市平均租金收益率约6%,目前越南住宅分为各种类型,豪华型均价超过3500美元/平方米、高端型约为1500美元/平方米,中低端类均价约为800美元/平方米。

不过目前这两个新兴国家的房地产市场规模都很小,高端公寓供应量少,大部分的公寓租客群体也都是外国人,高租金已经远超过当地普通人的承受能力。随着这两年大批公寓的入市,未来供应量问题将得到缓解,高租金是否能维持下去目前较难判断。

从投资回报来看,根据天风证券(行情601162,诊股)的研究报告,越南房产投资应当分为本国居民购买视角和外国投资者购买视角,其差异之处就在于越南盾与美元之间的汇率变动。

天风证券的研究报告指出,越南的平均房价在2008年创出1650美金/平米的最高价格至今未破,最新均价约为1543美元/平米,美元视角并未创新高。

不过其对应本币价格2018年达到3523万越南盾/平方米,超过2008年的2801万越南盾/平方米,涨幅近20%,也就是越南盾视角创了新高。“从越南本国居民角度,以自住和抗通胀为购房目的,我们认为越南本币计价的胡志明房价长期趋势仍将上涨;对外国投资者角度,以出租和投资为目的,由于贷款不如本国居民方便,汇率波动也可能带来投资损失,需要考虑的因素和承担的风险不同。”

而在柬埔寨,外商投资建造的楼盘,尚未形成一个本地居民购买的市场,当地也还没有形成二手房市场,因为多数普通603883(老百姓)(行情,诊股)都习惯了购买土地自建排屋,因此尽管房价在理论上上涨,最终外国投资者能否获得投资收益后退出,也是一个未知数。

新兴市场的投资门槛低、收益率高,但是风险也较大,最早进入这个市场的投资者或许已经获得回报后撤出,越晚进入则意味着风险越大。

Q: 如何付款?会受外汇资本管制影响吗?

一般中国买房客都是持旅游签证入境,在看房满意后,先付定金。付定金的手续都很便利,部分开发商甚至接受微信、支付宝付款,定金大约为两三千美金。

剩下的部分,则分为首付和尾款,首付为总价的10%―40%不等,尾款则一般在交房前付清。由于大部分楼盘都是期房,所以尾款付清时间大多在两三年后。

在柬埔寨,外国购房者不能像本国居民那样享受到低息贷款,同时贷款手续繁琐,而越南则不允许外国购房者在越南动用杠杆手段。

不过,由于这两个国家的房价并没有太高,且国内投资者大多去投资小户型公寓,总价多在60―80万的区间内,对于杠杆的需求并不强。

打首付和尾款阶段,一般会由开发商或是开发商的销售代理公司帮助购房者来做,其中涉及到外汇管制问题,根据我国现行规定,每人每年换汇额度是5万美元,开发商会推荐额度不足的客户采取亲人共持房产、多人共同换汇的方式。

此外,销售代理公司的手上还掌握着一些融资手段,部分机构专门为国际房地产买家提供融资,一些中国大陆和香港的机构为海外物业买家提供现金支持或融资,以换取投资者在中国境内持有的资产。如果购房者遇到资金问题,部分销售代理公司或房地产开发商可以提供一定的融资渠道。

大湾区买房

除了这些海外新兴国家,在一线城市房价高企、限购严格的背景下,考虑环一线城市周边或许也是一个选择,这两年已经有大部分人通过这种方式圆了自己的居住梦想。

“从来没有在买房上面赚到钱。”老刘曾经和老婆开玩笑说。

快50岁的老刘,一辈子都在做实业。十多岁从湖南农村来到广东,从电子厂流水线开始做起,一直做到管理层甚至成为老板的“心腹”。后来,老刘从电子厂出来自立门户,从事流水线设备进出口贸易。

老刘的买房故事和段子里一模一样,十多年前在深圳南山买了两套房,一套100多平方米,一套80多平方米。为了开公司创业,他卖了那套大房子,一家三口住着小房子,如今风云变幻,再也买不回那套大房子了。

眼瞅着儿子马上要上大学了,老刘思考着再买一套房子,在朋友的带头作用下,最后买了一套惠州的大房子,一次性付款,装修还花了40多万,顺带又买了一个商铺。2019年春节,老刘就准备去新房子里过第一个年了。

老刘的想法很单纯,自己公司客户很多在惠州、东莞,房价也便宜,说不定公司可以搬过去。自己住惠州的房子,深圳房子留给孩子。惠州生活节奏也比深圳惬意,自己退休后可以安生养老,也可以帮带着孙子,小区自带了K12教育配套。

从买房的花费来看,老刘并不是买不起现在深圳的房子,他只是非常怕负债,想着交完一大笔首付后,还要借银行巨款和承担利息,想想都可怕。

从心底里看,老刘不认为深圳房子值这么高价格,但是又无可奈何。两年前,他坚决认为深圳房价太高,早晚要崩盘,但是现在,他建议买不起深圳房子的年轻人,可以考虑下惠州和东莞,因为始终比湖南老家有发展前途。

老刘的谨小慎微,也与他从事的行业有关。为方便境内外付款,老刘公司设立在香港,账户也是在香港,主要客户是OPPO、金立等手机厂商。2018年金立破产,锤子“卖身”,加之进出口商品的影响,老刘的生意并不是特别如意。

春节前,老刘生意遇到点麻烦,由于外汇管制,境内几笔付款到香港账户都遭遇到资料审查,有些迟迟不到账,有些直接被退回。

老刘今年也打算给员工发年终奖,但为了免去外汇管制麻烦,他不得不带着几个人去香港取现,然后每人带着一部分回来,戏剧中透着无奈。

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