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东莞合肥等多地土地调控升级 剑指非理性拿地

要闻 来源:要闻 2019-06-12 14:09:22
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部分城市土地市场升温遭遇监管层预警后,地方政府也“亮剑”非理性拿地。

据统计,已经有包括苏州、合肥、东莞等城市升级土地调控政策,诸如苏州降低一次性报价最高限价,合肥限制关联公司竞买同一宗地块,东莞新规致使“价高者不一定得”,更有中国银保监会发文整治银行机构乱象,诸如表内外资金直接或变相用于土地出让金融资。

土地是房地产之母,抢地大战、高价地出现、溢价率攀升,土地市场的高热会间接推动楼市的升温,这不利于稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。在业内人士看来,目前我国的调控已经取得了阶段性进展,调控成果更是来之不易,对于地方政府来说,升级调控政策抑制发热的土地市场,很有必要。

竞地价高者不一定得

6月6日,东莞市公共资源交易网发布《东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》。规则指出,在网上报价达到上限后,交易系统暂停接受新的报价,转为通过网上最终一次性报价方式(以下简称“终次报价”),以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则确定竞得入选人的竞价方式,其所报价格确定为该宗地最终报价。

也就是说,按照原有的规则,一块地价高者或者是谁竞得自持面积多就能获得,这对于更有实力的房企来说,机会更大,也更容易推高地价。新规则改变了上述游戏规则,当地价或者是竞自持达到上限后,进入“终次报价”环节,一次性报价、最接近平均价格的房企才能摘得地块,这中间增加了偶然性,只要能够进入“终次报价”环节,任何一个房企,无论实力是否强劲,都有机会摘得地块。

而对于能够进入“终次报价”的资格,也较为简单,根据规则,在“终次报价”前,已报出至少一次有效报价的竞买人,自动获得“终次报价”资格。未报出有效报价的竞买人,须在资格确认环节同意接受上限报价后,才能获得“终次报价”资格。

易居智库研究总监严跃进表示,上述新政对于整个土地市场价格有积极作用,因为报价最高的不一定能拿到地,这使得企业拿地会更加理性,有一些拿地资金预算不是很多但报价最接近也有机会拿地,也能更加体现拿地的公平性。

在东莞之前,合肥也出台了土地调控政策。5月21日,合肥市自然资源和规划局发布《关于进一步明确竞买资格审查的公告》。公告指出,为维护土地市场的公开公平公正,自即日起,竞买人在办理含有商品居住用途地块的竞买报名登记手续时,须提交其控制的子公司、控制其的母公司或其母公司控制的其他子公司、或其母公司控制的其他子公司控制的子公司等关联公司不参加同一宗地竞买的书面承诺。书面承诺须明确:如有上述情况的举报和投诉,经相关部门查实后,无条件接受取消土地竞得资格、纳入自然资源市场信用“黑名单”、两年内不得报名参与合肥市范围内土地竞买的处理。

更早对土地竞拍政策进行收紧的还有苏州。5月17日,苏州市吴江区自然资源和规划局发布《关于吴地网(2019)7号公告地块挂牌出让的补充公告》,该宗地块的市场指导总价及一次性报价全部降低,其中一次性报价最高限价降幅为18.7%。5月23日,该地块停止出让。此后,苏州又将两宗居住用地的限高和容积率指标调高。业内专家表示,苏州此举旨在降温土地市场。

政府严查土地资金来源

土地调控政策升级背后是发热的土地市场,抢地大戏上演、高价地出现、溢价率攀升。以东莞土地市场为例,在土地新政发布前,已经采取最严格的土地竞拍政策,“限价+竞拍自持面积或自持年限”,但是这难以阻挡房企拿地的决心。

2018年,东莞土地市场遭遇调整,终止挂牌、流拍地块共9宗,占全年挂牌的26%,创近6年新高。但是今年4月份以来,东莞土地市场升温明显,地块提前锁定、封顶摘地、秒杀的情况频频上演。更有神操作,在竞拍过程中,有房企连续报价,以最快速度触顶土地价格和限制条件上限。

4月23日,东莞万江地块在进入挂牌出让时间仅3分钟,便被竞价者以“最高限价30亿+自持面积100%(商业)”封顶锁定,事后揭晓拿地者为保利。在竞拍过程中,保利自己连续加价30次。4月29日,东莞2019WG012号地接受网上报价,最终,融创中国以“10.23亿元 +自持年限40年”摘得该地块。在竞自持环节,融创曾连续出价16轮。

克而瑞地产研究中心分析师杨科伟表示,东莞受深圳外溢,加上粤港澳大湾区规划的影响,全国投资者蜂拥而至。

2019年二季度以来,包括东莞、苏州、杭州、南京、合肥、宁波、郑州等二线城市土地市场升温。中原地产研究中心统计数据显示,2019年前5个月50大城市合计卖地1.59万亿元,同比上涨12.3%。其中卖地最多的城市分别是杭州、天津、武汉、苏州、北京、重庆等,有9个城市卖地高达500亿元以上,卖地超过200亿元的城市也高达30个。其中5月单月,有22宗地块溢价率超过了20%,占比高达63%,这在2019年首次出现。

部分城市土地市场升温,其中一个重要的原因是资金面的相对宽松,传递到了楼市,也传递到了土地市场。中原地产研究中心统计数据显示,今年1月-4月份,房地产开发企业到位资金52466亿元,同比增长8.9%,增速比1月-3月份提高3个百分点。

事实上,对于企业拿地资金来源的监管已经落下靴子。5月17日,中国银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》,整治银行机构乱象,诸如表内外资金直接或变相用于土地出让金融资。

严跃进认为,对于土地出让金融资的检查非常及时,近期全国各地土地市场突然升温,高价土地的出让明显增加,很多城市土地价格和溢价率节节攀升,与当前稳地价的政策基调不相符。

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