作者莫开伟系中国知名财经作家 知名财经评论家

随着近期央视等媒体的曝光，“租房贷”这一房产租赁行业若隐若现、游走于灰色地带的产品，开始曝光在公众面前。从租房贷的构成上来看，主要涉及租客、房屋中介、网贷平台和房东，在媒体报道的案例中，房屋中介倒闭、跑路者众，房东因中介失联而收回房屋，租户者的房子没了，但身上的债还在。在“租房贷”模式下，租户名义上是按月交纳租金，但实际上是在向第三方金融平台归还房租分期贷款的月供。

“租房贷”，原是指银行针对长租客户提供的无抵押、无担保的个人住房租赁贷款，是金融助推住房租赁市场的一大创新。然而，这个初衷为了多方共赢的“租房贷”，在获得了资本的青睐之后，却使得行业内出现了恶性竞争——欺瞒客户、哄抬租金、抢占房源、将贷款资金挪作他用等等。

针对违规“租房贷”，北京、上海、深圳、西安、南宁、天津、南京等地相继发布了相关管控政策。据媒体报道，北京市住建委等部门日前已约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业，并明确表示将会同相关部门严查不按约定用途使用融资资金的行为；严查哄抬租金扰乱市场的行为；严查不按规定进行租赁登记备案的行为。

那么租房贷问题的根源在哪呢？

“租房贷”的模式是，租户与住房租赁企业签订合同，住房租赁企业用这份合同以租客的名义向第三方互联网金融平台申请房租分期贷款，但实际上是在归还这份房租分期贷款的月供。

“租房贷”本身无可厚非，它主要是减轻租房者的负担， 如果是合法合规运营，“租房贷”本无可厚非，但就是一些不良中介走歪了路。当前，“租房贷”备受舆论指责，主要是信息高度不对称，某些不良中介机构利用信用租赁的名义，让租客“被贷款”，也有点类似现在社会上的“套路贷”，将还款责任和风险转嫁到租客身上。甚至有的中介借租客信用套取大量贷款用于自身发展，哄抬租金抢占房源盲目扩张，成为了租金高涨的重要推手。

具体看，当前舆论指责的焦点主要涉及到两方面问题：

一是存在高度的信息不对称，中介机构以信用租赁的名义，在租客不知情的情况下使用了“租房贷”。在跑马圈地的粗放式发展模式中，各家企业都想要在市场份额中有话语权，需要规模效应。但对于租客来说，如果在不知情的情况下签署了这样的贷款合同，存在的风险不言自明。

二是租房贷已经成为中介或者长租公寓的一种盈利模式，其利润已远远超过房租，异化成为了一种类金融盈利模式，假如这种模式不及时监管的话将会带来局域金融风险。值得注意的是，8在中介向租户推荐该种付款方式时，并未提及该贷款是以租客的信用为担保，从而向银行进行贷款，最终的还款人是租客。

事实上，这种方式就是为企业融资的一种手段，即ABS（资产证券化）。所谓的ABS，即资产证券化就是以项目所属的资产为支撑基础，项目资产可带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来融资的一种方式。

上述提到某平台让租客做的“租房贷”事实上就是以租金收益为标的资产，然后打包做成ABS的方式从银行获取现金流来为企业融资。

显然，从当前看，管住“租房贷”对于当前稳定普通民众的居住环境具有较大的作用：一是可有效防止中介、房东与第三方金融机构合作平台对租客的欺诈行为，规范租房行为，减少租客的经济负担，净化租房市场。二是可有效遏制中介以“沉淀资金”盲目扩大房源增加投资规模从而酿造局部金融风险的发生，有利于提高房租市场信誉度，增加租客对租房市场的信赖感和信赖感，从而确保租房市场健康、可持续发展。三是有利于推动租房升降幅度与租客实际经济承受能力相适应，使租房保持在一个合理的水平上，避免租房盲目上涨，从而产生“羊群效应”而抬升全社会的永生房租水平，遏制房租乱涨价或快速涨价等租房市场乱象发生。

因此，在今年的房地产市场中，中央和地方大量在“房住不炒”的基本精神下，在租赁市场中进行的一系列尝试非常值得关注。

那么如何管控好“租房贷”呢？

首先，租赁市场要建立一个透明的机制，这至关重要。

租房贷的信用风险方面主要涉及两个层面，一个是底层借款人(租客)的还款意愿和能力，另外一个是中介方(平台、服务商)的设立初衷和风控管理能力，自融和资金违规挪用是禁区。流动性风险方面，中介向原始房东支付房租频率为季度，租客贷款获得的资金给到中介却是一次性缴付一年，如果再算上租客申请的贷款期限是1年以上，实际上就造成了双重资金期限错配，为流动性风险的爆发留下了很大隐患。另外 ，中介通过上述方式获取的“沉淀资金”，严格意义上是一种负债，却被中介拿去寻找更多的原始房东，为了获取更多的房源不惜提高租金，风险敞口进一步扩大。同时“租房贷”出现问题与房屋中介在租赁市场中处于强势地位不无关系。更有甚者，一些长租公寓更是直接对租客提出，只能通过相关网贷app才能进行租赁操作。

因此，在房地产市场逐渐由售转向租售并举的背景下，促进了房屋租赁资源的增加，但同时相关监管与约束立法并非尽善尽美，比如对于房屋租赁市场的约束、房屋租赁双方权益保障以及出现纠纷时，如何快速解决租赁纠纷等机制也是有待完善的。同时，租金备案制很关键，其既可防止房东虚抬房租造成租房市场不稳，同时还可防止同一套房产多次贷款；租房贷资金不应经过租客，而是根据租赁情况直接划转给房东或开发商；针对挪用租房贷资金的行为，应设立黑名单制度等。

其次，严惩违规行为，提高违法成本。

当前，热点城市中的很大一部分群体都是通过租赁市场解决住房问题。实际上，各地加快建立租购并举的住房制度，对住房租赁企业融资一直是持鼓励和支持的态度。但在资本的推动下，部分租赁企业不断做大，出现了恶性竞争。而要解决资本带来的进步以及其背后贪婪性之间的矛盾，建议国家控股涉入房产中介和租赁行业，立法、建立监管机制，有效管控资本。同时，要看到“租房贷”乱象频生，从一定程度上也反映出监管还存在一定的漏洞和盲区，因此亟须监管部门形成多方监管合力，来一次专项检查行动；呼吁互联网金融平台严守法律底线，加强自律管理，坚持合规发展；加强授信资质审核和风险管理，严禁与违法违规从事长租公寓业务的中介服务商开展类似“租金贷”的业务合作。此外，要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源，不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源，不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

对于资本进入住房租赁市场,尤其是资本不计成本这种方式,监管部门需要密切关注资金途径、银行贷款方式等，防止违规行为的发生。在支持专业化、机构化住房租赁企业发展的同时，要加快推进住房租赁立法。对于中介机构联合网贷平台欺诈租户“变租为贷”的行为应严厉惩治，增加其违法成本。同时，在现有金融法律框架内，允许合规的金融机构以合规的业务流程、合规的利率标准开展房屋租赁市场的分期业务。

如果住房租赁企业通过欺诈或者强制方式让租户签订“租房贷”协议，一方面需要给租户一个合理的退出渠道，同时也要对住房租赁企业的违规行为进行严惩，让其承担相应的责任，提高其违法成本。

对于租房分期业务，在现有的金融监管框架下，可以允许金融机构依法经营，并对这项业务加强监管，包括业务流程、利率标准等；同时明确规定相关企业的告知义务，告知租户清晰的法律后果，让租户决定是否选择。应尽快进行顶层制度设计和顶层立法，对租赁市场进行规制。

最后，“租房贷”绑上金融创新需要监管跟进。

2018年4月，证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，以实际政策支持促进住房租赁市场发展。随着文件下发，被认为达到数万亿规模的住房租赁产业获得了最明确的资金渠道支撑。此次下发的文件明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出具体安排，并直接指出将在审核领域设立“绿色通道”。

此后，无论是涉足长租领域的房企还是中介或者专业长租公寓运营商，都跃跃欲试走上其通过金融工具的扩张之路，但与此同时，风险也随之应运而生。不可否认，住房租赁企业在目前的发展过程中确实存在一定的监管缺失，这也是行业迅速发展导致的。值得注意的是，是信息不透明为中介滥用资金提供了保护伞。现在爆出来的问题是不少中介“欺骗”租客，在租客不知情的情况下签署了贷款合同，也就是“强制贷款付租金”。有必要从政策层面对这一贷款形式透明化，对租客实行告知义务，并做出必要的解释。与此同时，对租房企业融资的前期审核以及后期资金监管必须加强，以免出现新的金融风险。

原文刊载于全球商业经典