这个冬天，对资金链十分紧张的房地产行业来说，但凡有一点融资方面“松绑”的消息，市场就会欢欣雀跃，仿佛抓到了“救命稻草”。

12日傍晚，国家发改委官网发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》（发改财金〔2018〕1806号）（印发时间为12月5日）。文件明确提出要“提高直接融资比重，增强企业债券服务实体经济能力，打好防范化解重大风险攻坚战，推动经济实现高质量发展”。

文件一出，市场立马认为这是重大利好。但事实真的是这样吗？

只针对住房保障类项目

文件首先明确了企业发债的用途，即鼓励优质企业将债券募集资金用于国家重大战略、重点领域和重点项目，加大基础设施领域补短板力度，加快培育和发展战略性新兴产业，推动经济转型升级和高质量发展。

同时，申报材料应明确债券募集资金禁止投向领域，形成“负面清单”。“负面清单”包括但不限于：将募集资金借予他人，用于房地产投资和过剩产能投资，用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资，用于弥补亏损和非生产性支出。“负面清单”领域可根据企业自身经营业务范围进行补充和调整。

另外，附件二也明确提及了，和房地产相关的只有9.2.3一条，即保障性住房类业务应披露以下内容：发行人开展政府保障性住房类业务的情况、主要在售项目情况、主要在建项目情况、销售回款情况、拆迁安置情况、当地房地产去库存周期等。

中原地产首席市场分析师张大伟认为，从发改委的文件来看，企业债一直是限制商业性房地产融资，只放行保障房、棚户区、租赁等房地产开发。此前2016年11月11日，国家发改委下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。

13日午间，国家发改委主管的《中国经济 导报》消息称，记者采访到参与文件撰写的权威人士，对市场关注的《通知》中所提及的有关房地产业相关内容进行独家权威解读。权威人士表示，《通知》中提到的房地产业，仅仅是国民经济行业分类中的一个类别。从行业分类的角度看，房地产业的定义及其内涵和外延是非常广的，棚改、保障性住房、租赁住房等都属于房地产业。

权威人士明确表示：国家发改委对贯彻落实党中央、国务院关于房地产调控的决策部署是坚决的、一贯的，也是非常严厉的，这一点在企业债券融资方面也是一致的。按照中央关于房地产长效机制建设的精神，目前国家发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不支持商业地产项目。这几年，企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。

因此，从这个角度来说，本次支持优质企业直接融资的文件也是过去房地产调控的延续，商业性房地产项目融资仍受到严格限制。

联动效应

不过，尽管如此，在业内人士看来，保障性住房类业务项目发债的放松，也很可能会带来联动效应，并进而传导到整体房地产企业融资环境的放松。

“毕竟很多大房企都拥有保障性住房类业务，在这方面融资的放松，也会出传导到商业性房地产项目上来。”广州一家大型开发商战略发展部人士告诉第一财经记者。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也对第一财经分析，若是保障房方面的压力可以减少，那么侧面也会对房地产其他领域的业务形成支撑。“所以无论是直接利好还是间接利好，其实都是对房企是有积极影响的。”

“房企整体融资环境已经有所宽松了，11月的融资数量比之前多了不少。”张大伟说。

根据中原地产研究中心统计数据，11月，全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额已经超过1000亿。

例如，11月19日消息，福建福晟集团有限公司（福晟国际，00627.HK）2018年公司债券(第一期)发行完成，发行总额10亿元，票面利率7.90%，期限3年。11月15日上交所消息，龙湖企业拓展集团（龙湖集团，00960.HK）连续两日提交了两宗发债申请计划，分别为55亿元的第三期公司债券，以及50亿元规模的住房租赁专项债券。

11月15日午间，雅居乐集团控股有限公司（雅居乐集团，03383.HK）发布公告称，建议发行美元计值的优先票据。11月15日，合景泰富集团控股有限公司发布公告称，其将平价发行本金总额4亿美元优先票据，年利率9.85%。

本月持续了这种态势，房企融资频频。例如，12月12日早间，万科企业股份有限公司（万科A，000002.SZ）发布公告称，根据70亿美元中期票据计划发行于2024年到期的6.3亿美元中期票据。

12月11日早间，世茂房地产控股有限公司（世茂房地产，0813.HK)公告称，公司将发行本金额5.7亿美元的额外票据，该额外票据将与2021年到期2.5亿美元票据合并及组成单一系列，利率6.375%。

在严跃进看来，发改委此次支持优质企业发债的政策，对于企业融资正不断给予正面引导，有助于改善企业的资金面。房地产企业也可以享受这一次发改委债券发行政策的利好效应。

不过，这种利好影响面主要是一些优秀的、规模大的、财务稳健的企业。例如，《通知》支持优质企业是指：资产总额大于1500亿，年营业收入大于300亿，负债率不超过85%，3A评级的房地产企业。

注意，营业收入指标不同于销售额。虽然2017年房地产企业销售额达到了60多家，但从营业收入指标看，2017年达到300亿以上的在30家左右。也就是说，未来位居前列的大企业、优质企业发债会更容易。

从目前来看，不同房企之间的融资差距确实在拉大，分化进一步加剧。“作为金融机构，我们首先考虑的是优质房企。尤其是大国企，其次是大型民企，至于中小民营房企，尤其是负债率高的民营房企，我们会比较谨慎。”一家股份制银行人士告诉记者，不光是对企业有划分，对项目所在区域也所差别化。“我们重点放在一二线大城市，三四线城市很少。”