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继恒大之后,又一巨头突然暴雷!

积极
张澄 来源:张澄 22-07-04 18:56

       借银行,还银行,无本万利生意忙。

       凭此兴,以此亡,何必今日始彷徨。

       自去年下半年恒大暴雷以来,房地产市场一片风声鹤唳,各大房企纷纷在资金面采取措施以缓解流动性压力。但出来混总有还的时候,正所谓不治已病治未病,如今又有一家房企巨头世茂集团,继恒大之后出现境外债违约,拉响了新一轮房企债务违约的警报。

曾拥千亿市值 如今陷入违约泥潭

       世茂集团是一家老牌房地产企业,主攻方向跟万达类似,靠商业地产起家,各地“鹤立鸡群”的世茂大厦,便是世茂集团的成名之作。经过三十多年的发展,世茂集团实现在内地和香港上市,其中世茂集团、世茂服务在港股上市,世茂股份在A股上市。

       巅峰时期,世茂集团年销售额一度超3000亿,跻身行业前十,港股的总市值也曾超过1200亿港元。

       但今时不同往日,2021年下半年开始,世茂集团的经营情况急转直下。2022年7月3日晚,世茂集团发布公告称,其发行在海外(新加坡交易所)上市的7月票据已到期,本金与利息总计10.24亿美元,公司未能支付上述款项。

继恒大之后,又一巨头突然暴雷! 

来源:世茂集团公告

       这是世茂集团首次出现美元债违约,金额为10.24亿美元。按理说,考虑到房企海外融资的重要性和优先级,就算境内债出现了违约,也应优先考虑海外债务的偿还。况且10亿美金对家大业大的世茂集团来说,理应并不是太大难事。

       因此当公告一出,10亿美元都还不上的世茂集团,在外界看来无异于公司暴雷!

经营业绩不佳 疯狂自救仍回天乏术

       世茂集团现在总体业绩如何,尚是一个谜。世茂集团目前迟迟未发布2021年年报,给出的理由是疫情导致上海总部的大楼被封。

 继恒大之后,又一巨头突然暴雷!

来源:世茂集团公告

       但从其A股上市的子公司世茂股份可以略窥一二。点掌财经数据显示,2021年和2022年1季度,世茂股份的营收和净利润均出现大幅下滑。营收方面,2021年公司收入193.92亿元,同比下降10.66%;2022年1季度收入26.42亿元,同比下降28%,降幅较2021年进一步扩大。

       利润方面更是惨不忍睹,2021年公司净利润9.61亿元,同比下降38%;2022年1季度净利润0.97亿元,同比下降59%,盈利能力大幅锐减。

继恒大之后,又一巨头突然暴雷!

世茂股份历年净利润情况

来源:点掌财经

       世茂集团自己公开的销售数据也显示,1-5月,累计实现合约销售总额约为342.6亿元,同比下滑72%。再加上世茂股份的业绩数据,不难看出集团当前处境的艰难。

       业绩差就算了,世茂集团现在究竟负债有多少?截至2021年6月底,其表内有息负债高达1645亿元。就整个房地产行业的大环境来看,目前这个数字只会多,不会少。此外,外界还认为世茂集团与恒大类似,存在大量表外负债。瑞银的报告认为,世茂集团的表外负债约为1200亿元。

       前方债台高筑,后方业绩惨淡,为了度过流动性危机,世茂集团也尝试了积极自救。公开信息显示,世茂目前已成功处置近30项资产,包括中国香港维港汇项目股权、黄浦路229号地块、广州亚运城股权、上海外滩茂悦大酒店、上海21街坊、北京IN三里、世茂御榕·武夷度假酒店等。这些资产累计出售总额已超过百亿元。

       虽然世茂集团积极自救,盘活了多类集团资产,取得一定成效,但在企业负债积重难返之下,从结果上看仍是杯水车薪。

       今年4月以来,世茂集团就有多笔债务实施展期,本质上已出现债务违约,再加上最近首次出现的10亿美元境外债违约,未来无论是境内还是境外,世茂集团再想举债,难度可想而知。

       当然,世茂集团并非一个人在战斗。从恒大到世茂,这些房企巨头爆发的债务危机,正是房地产行业加速调整、企业全面洗牌的写照。

房企至暗时刻 世茂只是冰山一角

       不久前,万科老总郁亮曾放话,短期市场已经触底,但恢复会比较缓慢。他说的对不对姑且不论,就算是对的,恐怕很多房企也等不到行业“完全恢复”的那一天。

       中泰证券研报数据显示,2022年前5月,行业信用债违约规模650亿,规模已经超越2021年全年;民营房企仍旧是主要的信用违约主体,占比近90%。

 继恒大之后,又一巨头突然暴雷!

房地产行业信用债违约规模(亿元)

来源:中泰证券

       随着房企债务违约现象愈发频繁,2021年下半年以来,标普、惠誉、穆迪三大评级机构陆续对多家房企进行评级下调,其中不乏像融创中国、华夏幸福绿地控股、世茂集团、阳光城中南建设等知名房企。

       整体来看,随着地产行业债务违约事件频发,房企境内境外的融资能力正在不断减弱、融资规模正在不断缩小,当偿债期来临,像世茂集团这样的地产巨头都面临着至暗时刻,更不用说中小房企的处境了。

       2022年,注定是房企加速洗牌的一年。无论是巨头还是中小房企,要么咬牙挺住绝境求生,要么倒在还债的路上。

分化格局之下 地产投资何去何从

       心病终须心药治,解铃还须系铃人。归根结底,房企借钱难,还债难,其本质都是因为卖房难。

       统计局数据显示,2022年1-5月,商品房销售面积为50738万平方米,同比下降23.6%;商品房销售额48337亿元,下降31.5%。 

继恒大之后,又一巨头突然暴雷!

来源:统计局

       房子卖不出去,整个市场需求不及预期,是房企频繁暴雷的本质原因。各种花式卖房营销策略正是当下楼市时局的缩影。

       至于未来楼市形势是否会好转,都是未知数。不过从政策面和最新的行业数据来看,一切都在朝好的方向转变。政策面上,各地纷纷出台了放松楼市调控的政策,6月楼市的销售数据环比也出现了大幅增长。可以说,国家层面肯定不希望房地产出事,会调动各类可行的资源,去帮扶房地产。至于最终效果如何,还是要看市场本身,看供需双方的博弈。

       对房企而言,下半年是决定生死的半年。在售房政策和融资政策都会有相当弹性的背景下,自己能不能实现自救,能不能将库存转化为销量,度过流动性危机,就各凭本事了。

       对投资者而言,在政策扶持和市场预期向好的情况下,A股房地产板块其实大有可为。关键在于分化格局之下,如何选对正确的公司。

       会择时,懂策略,是专业投资者必备的素质。地产板块自身受题材、消息面影响较大,跟其他热门板块类似,市场经常会题材轮动从而导致板块调整。

       因此在投资策略上,重中之重是要选时优化。所谓选时优化就是基于大数据,通过量化选时系统来判断,当板块风险大时,选择空仓。当风险小时,买入投资策略中选出来的股票。

       投资策略分析工具市场上有很多,以投资者常用的阿牛智投量化大师为例,通过量化大师制定自己的策略模型,然后看看自己的策略是否靠谱,是否能赚钱,然后不断优化自己的投资策略,专业的投资者往往都是这样不断成长,并收获自己的第一桶金。

       例如在阿牛智投量化大师上制定一些选股条件。首先考虑,我们需要选择的房地产股票组合应当是业绩还不错的企业,业绩太差肯定不行,这是最基本的。其次,现在房企最重要的就是去库存、回笼资金的能力。最后,可以加入平台的一些独家因子指标,让整个策略风险系数更低,可行性更高。

       按照这个思路,选股条件可以如下:1、板块选择房地产;2、毛利率同比变化率≥0%;3存货周转率≥0.5次;4、估值置信度(低)。

       然后再制定一个筛选条件:总市值(从小到大);数量在3-5家公司,构建房地产板块投资组合,就会得到选时一年回测数据(下图)。

       需要说明的是,存货周转率≥0.5次是根据2021年TOP50上市房企平均存货周转率为0.4设置的,存货周转率次数越高,反映企业存货资产变现能力越强。估值置信度是量化大师的独家因子,估算的价值区间的可靠程度。 

继恒大之后,又一巨头突然暴雷!

房地产板块优化策略选时一年回测数据

来源:阿牛智投

       通过图片可以发现,在今年第1季度,市场行情整体低迷期间,阿牛智投量化大师通过量化选时判断,在该区间选择空仓,避免了回撤可能带来的损失。4月以后行情变暖,量化大师择时买入,最终通过量化大师制定的投资策略,累计收益率达112.7%,年化收益率达到 16.22%,对标中盘指数收益为4.89%,跑赢对标指数达107.28%。

       由此可见,分化格局之下,地产板块的投资愈发讲究策略。因为你永远不知道,下一个会暴雷的房企是谁。

       关于房地产,你还有哪些观点和想法?请在文末留言互动,分享您的真知灼见吧~

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