楼市的季节性现象

一年中最重要的是3月，4月。

21世纪后，上海楼市涨得比较好的是2001，2003，2005，2007，2009，2013，2015，2016，平均每一个“大年”的涨幅约40%。再仔细观察每一个“奇数”年份，其中的涨幅，绝大多数集中在“春季”。

以05或07年为例，是从春节过后开始涨。2-6月，每一个月涨5%的涨幅！基本在6月30日之前，整个楼市可以累计约30%的涨幅。此后节奏逐渐放缓，在7-9月仍有零星的涨幅。最终一年下来，总涨幅在40%左右。

注意，涨幅从来不在9-10月产生。每年过完春节，房价就开始暴涨。

一旦暴击，楼市会呈现四个月30%的涨幅。

全年的决战从来不在“金九银十”，对于房地产投资者来说，9、10月份基本是被忽略掉的。

一年中最重要的是其实是12-1月。因为这个时候，是一年中最淡的季节，基本上没人买房的。价格就会降低，是最容易买到笋盘的。价格会比平时低10%左右。“年末不卖房，年末只买房”是我们的原则。

买房一定要在除夕前，市场极淡的时候下手。无论如何，都不能因为偷懒或者与家人团聚，“年终奖没有发下来”，“等钱筹齐了再看房子”之类的理由拖到春节后。

清晰的呈现单年涨，双年平的节奏。单数年其实是优质板块领涨，双数年其实是一般的板块补涨。

在双数年的年末和单数年的年头，即12月、1月一定要入场，涨涨涨涨涨，到单数年的10-11月，一轮行情结束。

零首付精算法

通过写高价格，获得更多的货款，达到“零首付”或者低首付。高评最主要的问题，是税费。

与之相对的是低评，尽可能压低合同价，把税省到最低，然后在力所能及的范围内贷款，贷满七成。事实上，写高的人非常少，写低是绝对主流。

如果现金充足，可以拿大额现金砸晕业主，并要求降价。一般而言可砍下6%左右。而你全款价格可以写低，可以省税费，这样可以再省50万元。某些情况下，还可以获得额外收益。而你全款买下后，再慢慢处理抵押贷款。房产证在手，有的是时间腾挪盘旋。

装修：

找著名的装修公司，主要缺点是贵，比一般的会贵20%，而且品质并无保证。建议找御用装修队，就是你先装一两次，觉得效果、服务、态度都不错的话，就把工头的名片留下来。下次再装修的话，直接找工头。这样不用通过装修公司中转，节省至少20%的费用，而且更灵活， 小修小补也能弄。

装修分四个步骤：水电隐蔽工程、木工、泥水匠和总装。最令人烦恼的，技术含量最主的，是第一步：隐蔽工程。随着面增大，你的“深谋远虑”难度是呈指数复杂增加的。

去哪里买才省钱？去哪里买质量有保障，价格便宜？有没有推荐的御用商家？我的回答只有两个字：淘宝。

厨房，卫浴，地板，油漆，这些A类占据了８０％的货值。

房产中介这个行业，有一个很重要的特征：没有回头客。越是回头客多的地方，越是热情周到。而越是流动性大、游客多的地方，一次性服务态度越差。绝大多数人对中介印象不好，因为中介是一个完全没有回头客的行业。

专业的房地产投资客可能全中国也不足1000人。至少要有5000万的资产，小城市可稍少些。

房地产投资行业的忌讳：不要数钱，账算得越细，钱输得越多。一个人过多地纠缠于细枝末节，他就没有勇气思考大的图景。

不写回忆录。因为回忆其实是一种怯懦的表现。只有不再进步的人，才会提过去的辉煌。只有不再流行的歌手，才会唱他过去大红的歌。

不休大假。房地产投资是个一鼓作气的行业。你给自己打气，要努力努力再努力，你要做到负现金、负现金流、你要爬上A７、A８、A9。这些目标定下之后，你就拼命、打滚、融资、办卡、借钱，看200套房子，整个人感觉像是奔腾的芯片在燃烧。

房产投资的2N定理：就是每年买两套。

2N起步：哪怕职业投资者，当时也只有1-2套。你要先积累巨大的头寸，然后才可以享受头寸升值的收益。第一个100万元，永远比1亿元赚到1.1亿元要困难得多。我们几乎将半生的心血，耗费在“建立头寸”上面。

过去十年涨了十倍，不假，关键是它还可以涨1倍啊！无论它涨了多少倍，只要它能再涨一倍，这一倍就相当于你的10倍，20倍。

买京，沪，深的房子，是一件一本万利，赚大钱的事情。甚至可以说是过去10年最赚钱的行当。一套房子往往要长持两年，五年，甚至更长时间，你才能房子变成现金。不满两年，税费变得很重。

房地产投资的九个流派：

大面积低单价

老破小流

低总价流

法租/民宿流

药单法拍银主流

疯魔流

装修流

使用权流

二房东流

其他失败的流派

要卖房之前需要算好时间，赶走租户，进行重新装修，因为女人买房子唯一的标准是装修。卖房前，一定要把租客赶走。所有能扔的都扔（藏）掉，一直扔到像五星级酒店一样的简洁程度。软装尤其重要，弄一些塑料花、长毛绒玩具、流苏台灯、墙贴等，萌萌的，软软的，就像家一样。你的房子会比别人卖得快，而且可以卖出超过小区均价10-15%的价格，那就是几十万啊！

1.极简北欧风格，因为省钱。

2.用料并不高档，但足以吸引眼球；

3.材料质量不重要，关键是要新。可大规模使用玻璃，塑料面。

4.灯光一定要亮，超亮。

市场一旦进入观望期，多空僵持，至少有12个月交投清淡。这段时间，房东可以小幅提价，如从300万，每次提10万元，到330万等，反正也成交不了，一是可人工置顶，二是可打击购房者信心。

借钱是房地产投资者的最主要工作，各种利率的资金都要用起来。

每一个房产中介，都会有长期合作的贷款中介。一个优质的贷款中介是非常非常重要的，甚至比房产中介更重要。

如何搞钱？就一个字：借。因为个人原始积累永远都是慢的，天下大势，就是一个借字，所以还要启动各级资金。

一个人花许多时间在”务虚“上面，构建他在社会关系网中的位置，结识更多的人，小心翼翼地维护自己完美的声誉，这一切，都在增强你的实力。

还要不停地用低成本资金，替换掉高成本资金。

一旦你买了房，你的收入就会立即增长30%。一个是公积金死钱变活钱，另一个你可以获得虚拟房租收入。

贷款应该是收入的20倍是对你最有利的，财务最优化的结构。

下一个地产投资的洼地，有且只有一个最佳的选择：重庆！