政策托底转刺激?
近期包括菏泽、重庆、佛山等地在内的多城针对商贷首付比例进行下调,广州、深圳、杭州、苏州等地连续下调房贷利率,结合此次郑州“认贷不认房”政策落地,意味着当前已进入地产政策刺激周期。
首先从住建部会议最新表态来看,仍然继续坚持“房住不炒”的定位,强调要增强房地产调控政策协调性和精准性,因此从全局视角并不意味着政策的全面转向。
尽管市场期待核心城市成交放量带动需求端预期改善,进而扭转基本面下行趋势,但结合当前行业及企业去杠杆大背景,未来政策演化仍要避免出现房价大幅上涨的情况,有效化解当前地产金融风险才是政策优化的着力点。
图一:房地产平均收入 数据来源:阿牛智投
2月销售整体下行
1-2月TOP100房企操盘销售金额同比下降43.2%。TOP100房企操盘口径销售金额为9266.5亿元,增速较1月降低3.5个百分点;权益口径销售金额为7329.8亿元,同比降低44.8%,增速较1月降低2.6个百分点,权益比79.1%。
门槛方面,从2022年1-2月操盘口径销售金额来看,跌幅最小的是TOP31-50房企,同比下降40.1%;TOP51-100房企排名第二,同比下降40.6%;跌幅最大的是TOP21-30房企,同比下降49.2%。
从2月单月操盘口径销售金额来看,碧桂园最高为407.0亿元,其次为万科地产、融创中国、保利发展,分别实现销售金额306.9、213.8、193.2亿元。
图二:房地产经营现金流 数据来源:阿牛智投
龙头房企机遇出现
在稳增长的大背景下,我们认为政策释放力度将逐级强化,非热点城市将打破以往过度调控的枷锁,后续行业基本面有望伴随政策的逐步改善而迎来复苏。
对于房企而言,未来随着行业格局和发展模式的重构,中长期来看房企的经营管理效率和信用获取能力将是重点关注要素,行业内部加速出清意味着集中度提升机遇的出现,建议关注经营及财务相对稳健的房企。
图三:房地产预收账款 数据来源:阿牛智投
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