安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。这句杜诗流传了千年，许多人初读不懂诗中意，再读已是诗中人。

       近日，统计局公布了《中国人口普查年鉴2020》，其中提到我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，一时间在网络上引起热议。房子现在到底够不够住？房地产行业是否已到拐点？这份人均住房面积数据或许不能反映网友们关心的问题，但却从侧边反映出当前楼市的真实现状。

人均住房面积背后的现实

       根据统计局数据，中国家庭户人均居住面积达41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米，其中城市家庭人均居住面积为36.52平方米。虽说在当前国情下，平均过的数字多少有些失真，但在十几亿的庞大基数下，平均数仍旧在很大程度上反映了我国居民的居住情况。

       而按照人均41.76平方米的居住面积，我国人均居住面积已超过发达国家40平左右的平均水平，同时户均居住面积也达到111平米以上。可以说，这样“漂亮”的数据足以说明国人不仅“有得住”，而且“住得好”。整体房地产市场的需求已趋于饱和。

       总的看来，大趋势确实如此。但仔细看这组数据，房地产行业在很多地区的潜力其实并未完全释放。

       放眼全国来看，数据显示，北京、上海、广东人均住房建筑面积分别为34.89、32.28、33.84平方米，不仅没有达到全国平均水平，且处于垫底位置。对于这些经济发达的人口流入地区，人多地少，房价高企，人均面积低一些似乎很好理解。

来源：统计局

       但我国富庶的地方还有江浙地区，这里的房价也很高，但人均居住面积却远高于上述地区。数据显示，江苏人均居住面积达到46.8平方米，平均每户居住面积达到123.67平方米；浙江人均居住面积达到46.16平方米，平均每户居住面积达到111.27平方米。若从平均的角度去说，江浙人人都住上一百多平米的大房子。

       此外，我国还有相对不发达的地区。以东北三省为例，数据显示辽宁、吉林、黑龙江三省的人均住房面积比北京还低，分别为34.7、33.84、33.95平方米。而江西同样也是经济相对不富裕的省份，人均居住面积却达到54.96平方米 ，是我国人均面积唯一突破50平米的地区。

       人往高处走，水往低处流。人总是希望日子越过越好，房子越住越大的。这份人均住房面积数据，反映的正是不同地区房价与当地消费能力倒挂程度的现实。人均居住面积越大，说明当地房价与居民消费能力越匹配，倒挂程度越小，反之则倒挂程度越大，在当地形成有价无市的格局。

地产行业转型迫在眉睫

       君心似水，民动如烟。房地产行业经过几十年的高速发展，已经让不少买了房的人坚信房价不会跌，让还没买房的人相信自己买不起房。近年来，受房住不炒、三条红线等稳民生、稳经济政策影响，也令不少房企业绩承压。

       点掌财经数据显示，今年一季度，房地产板块房地产板块平均净利润0.66亿元，同比下降81.42%；平均净利润率1.00%，同比下降82.46%。

房地产板块净利润

来源：点掌财经

       此外，克而瑞数据显示，1-5月，百强房企累计业绩规模同比大幅降低52.3%，较2020年同期的降幅也达到27.8%。近八成百强房企累计业绩同比降幅高于30%。

       面对困局，房企在自救的同时，政策面也有所放松。在房住不炒的大方针下，各地政府因城施策，举措包括放宽限购、限贷、增加公积金支持、下调首付比、增加购房补贴、发起房票安置等等，成为近期市场的热点新闻。

       但归根结底，自助者方得天助。笔者认为，未来房地产行业的发展必定是“稳”字当头，高周转、跑马圈地的发展模式势必难以为继，地产行业的转型迫在眉睫，能够决胜未来的房企，一定是业务增长和风险管理两手抓的企业。

地产板块的投资机会

       有人的地方，就有房地产，作为与国民经济息息相关的热点板块，房地产从不缺乏投资机会。6月以来，楼市整体成交量环比有明显上涨，地产业务有望回暖。关注地产板块的投资者可以提前关注地产板块的优质个股。

       文无第一，武无第二，选股全凭个人偏好，但选股策略一定要有。以笔者为例，相对于高周转杠杆的房企，低负债、低风险的个股更受青睐。而地产板块自身受题材、消息面影响较大，跟其他热门板块类似，市场经常会题材轮动从而导致板块调整。

       因此在投资策略上，首先需要选时优化。所谓选时优化就是基于大数据，通过量化选时系统来判断，当板块风险大时，选择空仓。当风险小时，买入投资策略中选出来的股票。

       阿牛智投的量化大师是笔者最常用的投资策略分析工具。通过量化大师可以在地产板块中挑选业绩靠谱的股票进行择时策略。首先在量化大师中制定一些选股条件：1、板块选择房地产2、营业收入同比增长率≥0%;3、毛利率同比变化率≥0%；4、资产负债率≤75%。

       然后再制定一个筛选条件：总市值(从小到大)；数量在3-5家公司，构建房地产板块投资组合，就会得到一年短线回测数据（下图）。 

房地产板块优化策略短线一年回测数据

来源：阿牛智投

       通过图片可以发现，在今年3月地产板块异动大涨期间，阿牛智投量化大师通过量化选时判断，在该区间择时买入，短线回测最高收益达38.8%。最终通过量化大师制定的投资策略，累计收益率达18.28%，年化收益率达到 18.17%，对标中盘指数收益为-5.95%，跑赢对标指数达25.77%。最大回撤为18.81%，短线回测按照3天调仓。

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