大风吹倒梧桐树，自有旁人论短长。

       近期，各地为促销卖房，奇招频出。从“小麦换房”“水蜜桃换房”等促销活动，到“凭房票买房”“首付可分期”等市场政策，楼市不断刺激大众的神经，让人不禁要问，楼市现状到底怎么了？

房企花样百出，政策调控不断

       房企为了销售业绩，搞出花样百出的营销活动，并非一日两日的事情。记得几年前，“某大”在疫情防控期间就曾推出过“线上卖房”的活动，狠吸了一波流量。

       可时至今日，房企的“下限”似乎越来越低，像用农产品抵扣房款的“勾当”，在过去房地产三十多年的发展史上闻所未闻，算得上是地产营销史上的一朵奇葩了。

       率先想出这个“天才”营销策划的是河南某房企。该房企针对河南地区农村客户推出小麦、大蒜抵部分房款营销活动，按照小麦2元/斤，大蒜5元/斤，最高可抵16万元，意在以此缓解购房者的首付压力。

       据媒体报道，活动1个月房企就已接到近3000个咨询电话，楼盘到访量800余组，共计成交近40套房源，达到一定的促销效果。不过好景不长，人怕出名猪怕壮，后续推出的“小麦换房”活动在推出2天后已被叫停。

       然而此风一开，各地房企纷纷开始学样。日前，南京某房企推出了“西瓜换房，最高抵10万元”的活动；无锡某房企推出了“水蜜桃抵扣房款，最高可抵18万元”的活动。

       一方面是房企“搔首弄姿”，营销策划脑洞大开。另一方面则是当地政府在稳楼市方面调控不断。

       6月29日，济源市房地产管理局发布促进房地产平稳健康发展若干措施。其中提到，居民购买首套房的首付比例降为20%，鼓励房地产开发企业对首付分期收取，但最长不宜超过一年。此外，无论首套还是二套，公积金贷款首付比例均按20%执行。个人房贷在2023年5月31日前，出现房贷断供现象的，可以延期还本付息，最长可延期一年，银行暂不申请法院对断供房屋采取拍卖、变卖等处置措施。房贷断供行为不纳入个人征信范围。

       以往的首付分期，更多是在房企层面内部进行的。在政策面鼓励首付分期的，在全国范围内较为罕见。不难看出，保障房地产市场平稳发展的同时，如何拉动经济增长，刺激居民释放购房需求，当地政府也在不断探索，大胆创新，力求给购房者购房时带来更好的减负效应。

       从数据上看，进入6月后，楼市已有复苏迹象。但从消息面上看，开发商营销五花八门，各地调控政策层出不穷，一股焦躁之风弥漫在市场。到底谁在焦虑，谁在急躁？自然是眼下的房企们。

既让马儿跑，又要马儿不吃草

       从花样百出的营销策划可以看出，现在的房企有点像热锅的蚂蚁。究其原因，可以用“既让马儿跑，又要马儿不吃草”来形容。

       据点掌财经查阅公开资料，去年下半年以来，至少包括云南昆明、河北唐山、辽宁沈阳、湖南株洲、江苏徐州 、江苏南通、广东惠州、湖南张家界等22个地区发布政策或引导房企不得随意降价销量。

       在“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标下，房企明面上并没有太多“以价换量”的操作空间。

       另一方面，自2017年以来，国内房地产调控政策逐步趋紧，房企融资渠道受阻，不少房企选择海外融资，债务总量持续走高，2022年也成为了国内房企的偿债高峰期。

       公开资料显示，2022年6月和7月，国内房企美元债到期规模分别达到了78.04亿美元和65.57亿美元。楼市整体低迷加上偿债压力，今年以来许多房企已深陷流动性困局。不仅鸿坤伟业、阳光城在内的房企陷入违约风波，就连碧桂园、富力地产、绿地控股等龙头房企也面临不小的资金压力。

       面对紧张的现金流，房企迫切需要快速消化三四线的楼盘以去库存回笼资金，但政策的限价又使得房企无法根据市场实际情况降价促销。于情、于理、于势，房企只好花式促销打一个“擦边球”，另辟蹊径刺激买房者的购房情绪，加速回笼资金。

       在当前情势下，可以预见，今后一段时间内，房企脑洞大开的营销策略还会继续涌现，持续刺激大众的神经。

楼市整体复苏有望，房企分化不可避免

       2022年上半年，房地产市场整体呈现低迷态势，但随着房贷审批提速，房贷利率下调，各地优化楼市调控政策密集出台，楼市自6月以来呈现出复苏态势。

       日前易居研究院发布报告显示，6月前20日，全国100个城市土地成交449幅，环比增速为20%；成交建筑面积为2933万平方米，环比增速为39%；成交金额为1661亿元，环比增速为53%。

       近期，央行在《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》中也强调，保持开发贷款平稳有序投放，商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房企风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度。在政策层面房企融资环境也有望改善。

       可以说整个大环境都希望房地产能够朝好的方向发展，但对每个房企而言，分化格局或将进一步加重。

       在防范系统性金融风险的大方针下，过去风险管控意识不严、债务积重难返的企业势必回天乏术。最终市场的资源、机会和政策会向资产质量优良、风控意识过硬的企业倾斜。

       从投资者的角度看，房地产板块与国民经济息息相关，过去一直是市场的热点板块，房地产从不缺乏投资机会。但地产板块跟其他热门板块类似，板块经常会随市场题材轮动而进行调整。

       所以在房地产的投资策略上，首先需要选时优化。所谓选时优化就是基于大数据，通过量化选时系统来判断，当板块风险大时，选择空仓。当风险小时，买入投资策略中选出来的股票。

       阿牛智投量化大师，是投资者常用的策略分析工具之一。通过量化大师，投资者可以在地产板块中挑选心仪靠谱的股票进行择时策略。

       首先在量化大师中制定一些选股条件：1、板块选择房地产2、营业收入同比增长率≥0%;3、毛利率同比变化率≥0%；4、资产负债率≤80%。

       然后再制定一个筛选条件：总市值(从小到大)；数量在3-5家公司，构建房地产板块投资组合，就会得到一年短线回测数据（下图）。

房地产板块优化策略短线一年回测数据

来源：阿牛智投

       通过图片可以发现，在今年3月地产板块异动大涨期间，阿牛智投量化大师通过量化选时判断，在该区间择时买入，短线回测最高收益达30.64%。通过量化大师制定的投资策略，年化收益率达到18.49%，对标中盘指数收益为-5.78%，跑赢对标指数达25.76%。最大回撤为17.83%%，短线回测按照3天调仓。

       关于楼市，你还有哪些观点和想法？请在文末留言互动，分享您的真知灼见吧~

       爱生活，会投资。和靠谱的人一起聊股票！欢迎点赞加关注，下次更新不迷路~

       免责声明：本文涉及到的股票、行业、市场及其他证券，仅供参考，不构成任何买卖建议，不承诺任何投资收益，投资风险自负！本人及公司不承担任何投资风险及责任！特此声明！ 股市有风险，入市需谨慎。