事出反常必有妖。

       从房企花式促销卖房，到上市房企债务违约频发，到鼓励机关事业单位团购买房、内部消化，再到现在由烂尾楼引发的停贷风波，种种迹象表明，楼市似乎正在经历一场过去几十年从未有过的变局。

       所有事件的聚光灯也都指向了同一个主角——房地产商。市场不景气，债务又承压，房企现在的现金流，用“风中烛、雨里灯”六个字来形容，再合适不过。

       然而房企虽然艰难，实在抗不住了，大不了选择躺平，破产清算。这次停贷风波很清楚的反映了一个现实，相比房地产商，银行才是楼市出现问题后真正的“背锅侠”。

烂尾楼频现，多地掀起停贷潮

       据多家官方媒体报道，近日多地都因烂尾楼掀起了停贷潮。楼盘停工，开发商无法按期交房，业主无法按期验房、收房，在掏空六个钱包付了首付之后，房子没见着，每个月还要还房贷，“不堪其重”的业主们最终联合起来，选择联名停贷的方式，给各相关方施压。

       所谓“一日不复工，一日不还贷”，业主们希望通过这样的方式，敦促地产商抓紧让烂尾楼盘项目复工，早日实现交房。

       据点掌财经不完全统计，截至7月12日，全国有超过50处烂尾楼盘的业主宣布强制停贷，遍布全国10个省份。其中，河南停贷的烂尾楼盘数量最多，有20多处。这里面又以省会郑州停贷的烂尾楼盘数量最多。除此之外，停贷的烂尾楼盘名单里也不乏武汉、长沙、西安等所谓的“网红城市”、“新一线城市”。

来源：21世纪经济报道、网络

       值得注意的是，公开资料显示的停贷烂尾楼盘名单中，恒大名下的烂尾楼几乎占到一半，融创、世茂、绿地、阳光城等知名开发商也榜上有名。

       如果房企的资金流一直得不到好转，按照这个架势搞下去，未来买房可就像买彩票了。业主担心的可能不是房贷还起还不起的问题，而是房子钥匙拿到拿不到的问题。

谁该为停贷风波负责？

       这次多地烂尾楼盘业主联名停贷，引起了市场广泛关注。这个事件最后怎么收场，尚不可知，但稍做分析，就能明白， 这个事如果不解决，各方拖下去，那就看谁命硬能熬；如果要解决，最后兜底的肯定是银行。

       停贷风波，谁该负责，我们从情、理、势三个角度去分析：

       于情，业主肯定是受害者，不仅钱房两空，现在停贷还可能影响征信，对自己和家人的生活都会造成影响。

       于理，银行同样也是受害者。虽说出现了烂尾楼，预售资金监管这块出了问题，银行肯定是有责任的。但现实中，银行与开发商都想把房子卖出去，开放商想回笼资金，银行多收一个“房奴”吃利息，大家是利益共同体，要求银行能像第三方那样独立、公正的监管预售资金，防止开放商挪用，就显得不太现实。房子是开放商卖的，钱是业主向银行借的。现在房子烂尾，业主不还钱，银行也觉得冤，这关我啥事啊？

       显然，从情理上看，房地产开发商应当为停贷风波负责。一切的起源，也是因为开发商自己经营不善，资金链断裂，未能按合同约定时限竣工交房。不过从大势上看，最终兜底的还是银行，不会是开发商。

       正所谓死猪不怕开水烫。如果开发商有钱，楼盘就不会烂尾。正因为开发商没钱，所以楼盘才盖不下去，被迫停工，一拖再拖。虱子多了不痒，债多了不压身，目前形势下，开发商是拿不出钱来的，摆出一副“要钱没有、爱咋咋地”的架势。

       据中国经济周刊报道，融创在郑州的某处楼盘一直处于停工状态，在业主多次施压下，宣布“复工”。实际结果却是一场作秀，参与仪式的“工人”穿着工作服进场，仪式一结束就拍屁股走了，留下业主们在风中凌乱。之后的一个月工地现场无全面复工迹象。

       可见，相比于烂尾楼业主集体停贷“摆烂”，现在的开发商是横下心来“躺平”的。因此，无论政府出面与否，最后能解决问题的还是银行。银行要是想解决问题，方法不要太多。比如允许业主延期还贷；与开发商沟通协商，各方协力凑齐工程款项，帮助烂尾楼盘完工。

       不过，就目前来看，银行和业主之间还是处于对峙的状态，银行并未让步。不然就不会出现什么“强制停贷告知书”了。这也从侧面反映了两个问题：1、这次烂尾楼涉及的金额可能比较大；2、各家银行的流动性可能也不宽裕。

       风起于青萍之末。对于投资者而言，买房和买股有时很像，要想避免“烂尾股”砸在手里，大势一定要看的准，科学制定投资策略，合理安排仓位，方能立于不败之地。

银行股未来该怎么买？

       一直以来，银行股都是很多机构和专业投资者青睐的板块。银行股股价稳、波动小，同时股息率高，每年吃银行的分红就能获得一些收益。例如2021年，股息率超过6%的银行股有11家，远超A股上市公司平均股息率水平，也远超银行的低风险理财产品。

       因此，银行股在很多机构和投资者那里发挥着“压舱石”的作用。但今时不同往日。随着房企流动性危机愈发明显，银行资产端与地产链相关的企业出现逾期或不良的概率也在提升。这次的停贷风波，就是一个例子。未来银行板块还能不能像过去一样“稳如老狗”就不好说了。

       在个股选择上，除了看主要经营业绩指标外，投资者也需要更加关注企业的不良贷款率以及业务结构，个人按揭和房地产业务占比相对少的银行，可以多关注一些。

       对于普通投资者而言，没有那么多时间和精力去研究个股，通过量化投资工具可以有效帮助投资者缩短选股时间，提供有效的投资参考意见。

       阿牛智投为例，通过其增强选时功能，投资者可以清晰的看到每只成分股在盈利能力、成长能力、估值空间等维度的评分，对评分达到80分的个股，投资者可以保持重点关注。

       此外，即使像银行股这类波动较小的股票，“增强选时”功能也可以清晰为投资者提供买卖点指导。

沪农商行K线走势图

来源：阿牛智投

       如上图所示，为沪农商行的K线图，今年一季度，沪农商行股息率达到8.93%，不良率仅为0.94%，引起笔者关注。

       增强选时的用法是，为避免盘中震荡带来的影响，增强选时当天的K线在盘后发出，K线变色的第二天进行买卖操作，K线变红次日买入，K线变绿次日卖出。

       通过增强选时功能可以发现，1月25日是绿K线出现，次日是择时卖出信号，此后直到3月末，该股呈现震荡下行趋势，均为绿K线，通过增强选时避免了该区间的投资损失。

       同样，4月29日出现红K线，次日便是买入择时信号，此后截至7月12日，增强选时均显示红K线，按操作一直持股，该段时间该股的波段收益接近10%。

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