你方唱罢我登场，覆水难收终是伤。最近，由烂尾楼风波引发是否应当废除房屋预售制的话题，引起社会广泛讨论。

       政府层面，银保监会表示将统筹考虑是否取消期房预售制度。民间层面，各大学者专家纷纷建言献策，痛批预售制的种种弊端。

       然而，近日却有一名地产专家，冒“天下之大不韪”，逆“民心之所向”，公开反对取消预售制。这位“专家”，是哗众取宠博眼球？还是实事求是，说出了当下楼市的实情？

地产专家：坚决不能取消预售制

       7月26日，北师大房地产研究中心主任董藩在某经济学家论坛上的言论，突然刷屏火遍全网。

       据阿牛智投查阅，这位董藩教授生于1967年，于2003年获得中国人民大学获经济学博士学位。个人头衔包括北京师范大学房地产研究中心主任、北京师范大学管理学院教授、中国城市经济学会理事等。

       此外，这位地产专家过去还曾抛出“地产救国”、“空置率较高是天大谬误”等观点言论。套用股市的说法，董教授是实打实的“楼市看多派”。

来源：网络

       而这一次，针对烂尾楼事件下被放大的预售制，董教授依旧“不走寻常路”，认为坚决不能取消预售制。

       在董教授看来，呼吁取消预售制的人，没有看到预售制背后的积极意义。预售能大大提高房企的资金周转率，提高建房效率，解决房子供需不平衡的问题。同时还能让老百姓尽早“入场抄底”，在房价上涨的过程中获得资产增值。

       当然，针对眼下的烂尾楼现象，董教授也给出了对策，就是购房者应当在交房时办理贷款合同，这样可以保障购房者的合理权益，杜绝烂尾楼再次发生。

       或许是受此消息影响，7月26日，A股房地产板块全天保持强势，成为当日市场的最大热点。阿牛智投数据显示，截至当日收盘，板块收涨3.42%，板块收涨个股超过100个，74只个股涨幅超过3%，24只个股涨幅超过5%，6只个股涨停。

7月26日地产板块涨幅前十名

来源：阿牛智投

       不过，资本市场买董教授的账，并不意味着广大网民也为这样的观点买单。董教授的观点一经传播，便引来网友们的口诛笔伐，“屁股决定脑袋”“开发商走狗”等骂声纷至沓来。

       发泄归发泄，我们也应当明白一点，就算是“屁股决定脑袋”，但现实中，屁股的确比脑袋分量更重。就像当年房产税的问题一样，与其讨论预售制该不该取消，不如分析分析预售制到底能不能取消。

成也预售制，败也预售制

       抽烟容易戒烟难，很多东西就像潘多拉的盒子，一旦打开便不可收拾。期房预售制度也是如此，射出去的箭，难再回头。

       上世纪90年代，“预售制”和“公摊”从香港传入到内地。那时候开发商手里面资金有限，仅靠自有资金，建房速度非常缓慢。在国家大力推进“四个现代化”建设的背景下，老百姓日益高涨的住房需求使得中国开启了房屋预售制。

       在预售制之下，开发商发现，空手套白狼，并不是天方夜谭。只要把人搞定，左手借钱，右手收钱不要太舒服，各大房地产商开始疯狂扩张，开启了房地产高速发展的黄金二十年。可以说，中国房地产能有今天的规模成就，预售制的功劳要占一半。

       然而，预售制助推房产开发速度的同时，也给房企埋下了一颗不定时的金融炸弹。当大家都玩起“高周转”的时候，一旦楼市行情不好，进入低迷期，开发商遭遇金融风险的概率将极大提高，资金链断裂几乎成为家常便饭。

       正如人有悲欢离合，月有阴晴圆缺。房地产能够高速发展，预售制功不可没，如今市场进入拐点，便将所有问题归结于预售制，确实有失偏颇。

       制度是死的，人是活的。有人说香港、新加坡的楼市也是预售制，可人家制度好，未交楼前，不用交月供，而且资金监管到位，很少出现烂尾楼。这些说的都对，但很少有人去逆向思考：

       既然有优秀典型在旁边，为什么我们签了合同就要还贷？为什么我们的资金监管不到位？这些如果能解决，为什么到现在还没解决呢？

       这就有点像中国国足，找出国足存在的问题其实很简单，但想解决问题，痴人说梦。

       楼市的问题，并非是制度的问题。再次强调，制度是死的，人是活的。就算现在全面施行现售制，该有的问题还是会有。

       《左传》有云，君凭此兴，亦凭此亡。中国房地产依托预售制高速发展了20多年，如今也需要面对预售制所带来的金融风险。从目前情况来看，预售制不会取消，也取消不了。这里面有三层风险逻辑。

       其一，民营房企大面积崩盘风险。自2019年“三条红线”发布以来，房企的日子便一天比一天难过。政府意识到了房企高杠杆之下的风险隐患，因此以“壮士断腕”的魄力推出了“三条红线”政策，一大批内部控制不佳的中小房企纷纷受挫，地产行业集中度进一步提高，这本是好的，但疫情爆发以来，楼市整体直线萎靡。

       点掌财经数据显示，房地产板块自2019年平均净利润达到历史高位后，最近两年呈大幅下滑状态。最新数据显示，2022年上半年，房地产板块平均净利润1.31亿，同比下降80.25%；平均净利润率0.98%，同比下降80.63%。

房地产板块近年来平均净利润

来源：点掌财经

       盈利能力大幅下滑，再叠加巨额债务，房企想不暴雷都难。国营地产商还好，从银行贷款相对容易一点。民企则遭遇了灭顶之灾，从恒大到世茂，去年下半年以来债务暴雷的龙头房企如雨后春笋。中泰证券研报数据显示，2022年前5月，行业信用债违约规模650亿，规模已经超越2021年全年；民营房企仍旧是主要的信用违约主体，占比近90%。

       开放商入不敷出，债台高筑，全国各地大大小小的项目出现烂尾楼，便是意料之中的事情。可以想象，在目前房企举步维艰的境况下，预售制几乎是房企最后的救命稻草，是维持资金周转的保命窗口。

       一旦废除预售制，民营房企有可能出现大面积崩盘。而民营房企一旦崩盘，除了催生烂尾楼，还将引起一大波失业潮，直接冲击经济基本盘。

       其二，土地出让金减少带来的财政赤字风险。自从税制改革后，地方政府的财政收入，有相当大一部分是来自土地出让收入。近年来，全国各省土地流拍情况愈发严重。

       财政部最新数据显示，2022年上半年，地方政府性基金预算本级收入2.607万亿元，同比下降29.7%，其中，国有土地使用权出让收入2.3622万亿元，同比下降31.4%。

       一方面土地收入减少，另一方面地方性债务不断飙升。2022年上半年，31个省市财政支出达到11万亿元，远高于财政收入，目前全国31个省市均处于财政赤字状态。过去地方财政入不敷出，中央通过转移支付，尚能缓解财政压力，但全国各省均出现赤字现象，光靠中央就解决不了了，需要地方自己想办法。

       前一段时间，公务员减薪的消息刷屏网络，便是地方政府财政吃紧的一种表象。在这种情况下，取消预售制，无疑是加剧房企资金压力，进一步降低房企的拿地兴趣，加深地方财政的窘境。

       其三，房价波动带来的社会风险。如果全面取消预售制，势必会对当前房价体系造成巨大冲击。按市场规律，现房楼盘的价格一般会高于期房，如果推行现房制，那么尚未交付的期房价格将会受到冲击。新房价格的波动，同样还会传导到二手房交易市场，整个房价体系将迎来一波重新洗牌。这样的房价波动，是任何一个背负几十万、上百万房贷的购房者都承受不起的。相比烂尾楼停贷，房价波动带来的社会风险更广泛，造成的社会冲击更大。

       有此三点，从大局看，于经济、于财政、于民生，当下房地产预售制的主基调很难改变。

楼市未来在何方？

       没有任何一个制度能一劳永逸，解决所有问题。解决问题的核心，也不在制度，而在于人。

       相比世界其他国家，中国有巨大的体制优势，全国一盘棋，可以统筹调配力量、集中力量办大事。

       因此，当我们下定决心优化产业结构，走出经济增长长期依赖房地产的舒适圈后，房地产行业才有可能真正朝健康有序的方向发展，房价才能真正回归合理区间，房住不炒才能真正成为现实。

       您如何看待预售制和当前楼市？欢迎在文末留言互动，分享您的观点吧~

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