从供需来看对房地产的情况,先看需求
第一,中国的人口总量的增长已经减少了。
第二,中国的平均城市化率已经到65%,这也是几乎等同于欧美国家的75%。原因是什么呢?中国的城市化率,实际是已经把农村的青年人、中年人给抽出来了。城市化率再要增长,最多也就是五六个点,这是最高极限了。因为人口总量是没有增加的,青年人、中年人的数量更是无法增加。
第三,中国的老龄化在加速。去年(2021年)已经到了21%,预计2035年会到30%以上,到2050年、2060年以后这个数值可能会到40%-50%。我们都知道,老龄化程度越高,老年人越多,整体对房子的需求就越少。随着死亡率的增加,会有很多房子退出来。以上三点都是直接影响住房结构的,会导致中国人对新房的需求量大幅下降。
从上面我们可以看到,我们对于房价未来的需求是减少的。
供给
到去年(2021年)为止,中国的房地产商手中造好的房子,拿在手里一年以上没卖掉的,有6亿平方米。中国老百姓买下来的房子用于投资需求的,也就是没有居住的、闲置房的数量占比是20%。我们可以算一下。中国这些年以来总的房屋销售面积是400亿平方米,已经销售掉的新建商品房在老百姓手中的有300亿平方米,这300亿平米中有60亿平方米是空置的。房地产市场已经是供大于求。
影响供求的因素
闲置的房屋的价格如果以每年20%-30%的幅度上涨,也就相当于每五年翻一番,那老百姓手里就算有一套两套房子闲置也不怕,因为房价在涨,他的资产是在升值的,而且中国很少能找到这样回报率的投资品,他的心里是高兴的。开发商同样也是高兴的。房子没卖掉,但是房子的价格在涨,他们会觉得那些没卖掉的房子反而更划算,心里也是高兴的。
但是,如果房价有一天不涨了,开发商手里的这些库存就卖不出去了,就会变成严重的积压,会造成新房需求的大幅萎缩。这将是个连锁反应,所以我们目前地方政府在保价格、保楼市,是防止这种连锁反应。
市场到底饱和没饱和?
中国人均住房面积。2019年时,我国人均居住面积是48平方米,到了2020年,这个数值到了50平方米。要知道,在全世界的发达国家里,人均住房面积50平米就是天花板了。我们呢,40年前人均住房面积是5平方米,现在变成50平方米,已经是天花板了。这个需求达到极致饱和。
2000年时,我们新建房子的面积是1亿平方米,到了2010年是10亿平方米,到了2016、2017年达到17亿平方米。从2000年到2017年这17年中,我们新房的建设量涨了16倍,20年的时间翻了四番,也已经是天花板了。这相当于什么?相当于我们建造了全世界一半的房屋面积。全世界有70多亿人口,在2020年的时候,除了中国以外的全世界其他国家,总的新建住房面积是20亿平方米,而中国,在过去20年就造了17亿平方米。中国占了全世界一半的量。中国占据了全世界20%的人口,却拥有了50%的房子。
如果说在过去20-30年里头,中国是有建造新房的需求,致使开发商毫无节制地去扩张,不断的盖房子;那二三十年过去了,新造房屋的量扩张到人均50平方米了,还怎么造?需求在哪里?已经达到饱和了!
结论:中国的房地产行业目前已经饱和,未来没有太大的成长空间,资产回报率大概率是一个低于社会平均水平的行业。
下面我们看一下房地产的平均净利润情况
来源:点掌财经
房地产板块平均净利润
从上面数据,我们可以看到平均净利润是逐步萎缩的,净利润率水平也在不断降低,并没有出现行业的向上拐点。下面我们看一下市净率水平,为什么看市净率呢?因为房地产属于周期性的行业,净利润下降的时候会出现市盈率变大的现象,所以我们用市净率衡量估值能相对客观一些。
来源:点掌财经
房地产板块的市净率
从市净率看,目前已经处于历史相对低的位置,但是目前的整个板块的平均净利润还是不断下滑的,并没有出现行业拐点,如果现在买入还要进行漫长的等待。
陈修强 执业证书编号:A0460622080003,阿牛智投业务许可证:91370100724977116F