2022.11.29收盘,临近月底市场终于给一个大阳线,上涨71点,与月初75个点的阳线遥相呼应,一首一尾给市场带来一丝久违的“人气和情绪”,全天成交量9681亿元,接近万亿,个股方面也迎来了普涨格局,全市仅1家跌停,114家涨停,赚钱效应火爆。这其中最亮的仔恐怕就是房地产了,直接高开全天走强,最终板块収涨6.54%,超30房地产开发公司涨停,这种现象级的行情确实难得一见。
那么房地产行业缘何如此上涨呢?其实原因的话想必大家都已经知道了,三支箭的威力不容小觑。“第一支箭”推动了多家银行与房企的融资合作,目前合计意向性授信融资额度超2万亿元;“第二支箭”支持了更多民营房企开展债券发行,合计规模超千亿元;“第三支箭”也于昨日射出,重启上市房企的股权融资。目前出台的政策力度不小,涉及信贷、债券、资本市场融资方面。由此可见,目前的上涨都是在政策的刺激下取得的。
我们从投资价值的角度来看,房地产到底是个什么样的状态,值不值得投资者长期重点关注呢。
房地产板块五维评分图
来源:阿牛智投
通过阿牛智投大数据五维评分图可以看出,板块评分60分,高于市场上52%板块。但整体没有突出的分项,整体表现一般。
房地产板块平均收入图
来源:阿牛智投
通过大数据可以看出,在2017年至2021年平均收入整体呈稳定增长趋势,但在2021年增幅略有减缓,在2022年更是出现了收入同比的下滑趋势。今年三季板块平均收入197.22亿,同比下降2.60%。与此同时可以看到,2018-2022年整体毛利率从29.4%跌至17.04%,4年跌幅高达42.1%。这样的下跌,一定会在净利润方面有所体现,下面来看下。
房地产板块平均净利润图
来源:阿牛智投
通过房地产板块净利润图可以看出,从2020年开始,整体利润已经出现了负增长,如今截止今年三季报,净利润率已经跌至-0.31%,出现了亏损。
通过上面房地产的基本经营状况可以看出,地产已经进入了“穷途末路”,在继续走下去只会造成更大的亏损。当然在我们的政策执行中,房住不炒对地产产生了重大的影响,连续三年的疫情,使得经济出现了严重的下滑,作为经济重要组成部分的地产,与经济,金融,民生绑定过深,这是大家都知道的。现在救房地产,一是要保交楼,解决民生问题,二是要防止地产公司无法运行,稳经济大盘。要解决房地产的问题,一定要解决房地产资金的问题,因为目前房地产严重缺钱缺流动性。今年在年初的时候有政策鼓励消费端刺激需求,想从这个角度给房地产注入资金,各地陆续出台了取消限购,提升个人以及家庭贷款额度,以及降准降息等措施,但效果甚微。根本原因是在疫情没有解决的情况下,买房的需求着实难以通过政策刺激来推动。所以目前,随着经济形势越来越严峻,房地产越来越艰难的情况下,我们祭出了三支箭,来给房地产注入资金流动性。
综上所述,三支箭目前来看确实对地产公司起到了续命作用,一定程度上能解决保交楼问题以及稳经济大盘的作用。从投资的角度来讲,基本上是短期的利好全部得到了市场正向反馈,但目前利好是否出尽,我们仍无法得知,会不会有第四只,第五只箭呢?中短期刘老师的建议是我们可以跟着消息边看边走,那么长期呢,一个行业的发展在没有得到根本性的好转迹象,仅靠政策续命的话,刘老师建议大家还是保持一份谨慎!
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