世界上有一个房地产不存在泡沫的国家——德国。德国的房地产市场近几十年来可谓是全球范围内的一股清流。二战以后德国经历了很长一段时间的恢复期,从1970年至今,德国经济一直保持高增长,中间还经历了一次两德合并的历史契机,而德国的新建住房名义价格指数截止2015年底扣除通胀以后,竟然还跌了11.3%,房价收入比下降了62%,这简直就是逆潮而动的房市里的一股清流。
直到2016年这个统计数据才发生了趋势性的变化,德国房价产生了一些向上的波动。据息是由中国炒房团引起的,天朝的资金势头之猛已经开始进军德国,但仍然在可接受的范围内。目前德国首都柏林的单位房价,也只有英国首都伦敦的1/7~1/5,房贷比例也非常低。
有很多人会认为,房价如此底与德国政府出台的房价限制规定有关。例如从1974年开始颁布实施的《住房租赁法》规定了房租的涨价空间,超出这个比例的房东将面临判刑。
但明眼人基本都能看出,这一类法规都属于君子协定。如果价格真的可以叫得很高,房东就是把脑袋别在裤腰带上,也会想办法规避法律规定,把房租叫上去。在德国这样的发达资本主义社会,真正能够起到稳定房价作用的不会是法律,而是稳定的市场供求。
德国能够控制房价的市场背景总结来看有三条措施,而这些对我国房价控制有一定的借鉴作用:
创造性的将政府福利房纳入市场竞争。一般国家都会压低保障性住房的价格,让低收入群体也能够买得起。但这样做的结果,往往是有钱的没钱的都统统挤向了低价的保障性住房,反而起不到保障的作用。与此同时,自由市场上的商品房价格还是没有得到有效的控制。
德国采取的策略是将保障房纳入市场体系,保证数量与人口匹配,而不刻意压低价格。意在通过增加市场供给压低了房价,是很明智的方式。
对房贷制定特殊的存贷款规则。大多数国家居民在面对房市上涨时,都可以通过其他抵押物或者虚假的收入证明来获得高额杠杆参与炒房,从而推动房价上涨,加剧房市泡沫的形成。但德国的房贷制度比较特殊,居民在进行购房贷款前,必须先存款到贷款额的50%左右,才能贷款。换个视角看,即德国的贷款体制自动形成了30%多首付的限制,能够有效遏制了不理性的房地产炒作。
另外德国城市首位效应不明显。说起中国,很多人只会想到北京、上海;说起法国,很多人只会想起巴黎;但是一河之隔的德国,能让人想起来的城市就多了,柏林、慕尼黑、法兰克福、汉堡等都是相当重要的城市,人口和产业聚集度很低;全国70%以上的人口都分布在一万人以下的小城镇里,他们对大城市也几乎没有什么向往。没有人去蹭大城市的发展红利,这才使得德国全国的房价相当平均,而且一直维持合理的低位。
对市场经济和金融手段的深刻理解,才使得德国能够如此一枝独秀。对大多数国家来说,这都是值得借鉴的经验。