9月28日,万科秋季例会在深圳举办,普普通通的例会,却因为一个标语引发了市场热议。
基于万科的房地产行业地位,市场纷纷表示,万科的真正意图是:自己,要活下去;同行,要活不下去;国家,要放水让我活下去;银行,要贷款帮我活下去;群众,要为我买房活下去。10月9日,华夏幸福发布公告:准备于万科签署协议合作开发约34万平方米的住宅用地。一时间,万科“嘴上说不要,身体还是蛮诚实的”的举动似乎又支持了房地产坚挺的声音。
真实情况是什么样子呢?万科究竟是真的活不下去?还是故作姿态呢?我们来看看房地产公司究竟能够承受多大幅度的房子下跌就知道了。
首先:申老师要举个例子,来说明一下个人是如何破产的。
小张辛辛苦苦工作了多年之后,只攒下了30万;为了结婚,花了20万买了车子,贷款200万买了房子,。小张的资产负债表如下:
给不熟悉资产财务报表的同学解释下:总资产是指你可以支配的所有资产,总负债是你借来的钱,权益是你自有的钱。你可以支配的钱=你借来的钱+你自己的钱,所以总资产=总负债+权益。
现金是不会贬值的,车子我们假设也不会贬值,问:房价下跌多少小张会破产?
很简单的问题,30/200=15%,下跌15%小张就会破产。因为总资产下降到了200万,负债是不会变的,那是欠银行的钱。亏损的都是小张的自有资本。所以,当房价下跌15%时,虽然小张总资产看起来还有200万,实际上他已经破产了。
接下来,我们看看万科的资产负债表:
看起来很复杂的样子,实际上把红圈里的数值对应到上述图表里就可以了,我们看到,万科总资产1.345万亿,总负债1.139万亿,权益2058亿。1.345=1.139+0.2058,资产=负债+所有者权益。
同样,我们假设万科资产里其他所有资产都不贬值,只有存货6386亿可以贬值。房地产公司的存货包括“原材料,电气设备,半成品,成品(库存房)”,从有利于房地产公司的角度考虑,我们假设存货都是库存房,毕竟其他三样在房地产价格下跌后贬值更厉害,甚至一文不值。
很容易得出结论,当存货,也即房子价格下跌2058/6386=32%时,万科会破产。
万科如此,其他地产公司呢?
碧桂园:权益1424亿,存货5188亿,房子价格下跌27%破产
保利地产:权益1683,存货4846,房子价格下跌34.7%破产
绿地控股:权益995.9,存货5106,房子价格下跌19.5%破产
综上所述,即使我们站在对房地产公司有利的角度来分析,房价下跌30%之后,他们就都破产了,这也是万科喊出“活下去”的口号的原因。
懂财务的朋友可能会有疑问,其他行业也有高负债的公司啊,如果他们资产贬值,也会破产,为什么单独拎出房地产公司来说话呢?
原因很简单,因为其他行业资产价格低,没有泡沫,资产向下波动概率小,只要资产不贬值,无论负债多高,公司都不会破产的。而房价是在非常高的位置,容易向下波动,所以房地产行业的高负债问题是生死存亡的问题。
最后,申老师:A股恐怕暂时碰不得了,房子问题也很大,还能投资什么?黄金似乎是个不错的选择~