前面几十年,中国房地产市场成就了很多人的致富梦想,而现在,到了很多因此致富的人“还债”的时候了!大量的炒房客的半只脚已经迈进了债务悬崖!
提到炒房客,不得不提一个民间颇有名气的人欧成效,人称欧神,2002年看到房地产未来大涨的预期,不到30岁退出职场,为了实现财务自由投身炒房并且以此作为终身的事业。但要注意的是,欧神炒房不是看准一个楼盘涨价趋势买进后短则几个月,长则一两年涨价后迅速转手套利的短炒客,也不是锁定某些楼盘后大量集中买入,然后逐步找接盘的新炒家的豪炒客。
欧神的炒法是只买不卖,长期持有,长期对外出租,获取租金收益以及房屋涨价带来的“资产增值”。刚迈入炒房阶层时,欧神是通过与亲朋好友大量借贷,大量办理信用卡循环套现完成原始积累,假流水骗贷等方式循环获取低成本资金,利用多张身份证和假离婚等方式破解限购障碍等等方式构建了自己以房贷、房屋、房租为核心的资产组合。并且欧神提倡尽力提高个人负债率,在炒房行业负债率越高越有机会跑赢全社会的财富增长。大量囤房的欧神,手中房产证最多时高达30几本!男人和男神之间,有时候就是只差这几十本房产证!
欧神的成功源于在房地产高速发展,房价高速增长的十几年里通过高负债来参与房产投资实现资产的快速积累。欧神的落寞,恰好也是因为高负债,以及缺乏完善的套现体系。三十多套房产,每月收租就高达几十万的收入,但几乎所有的收入都用来还银行贷款!!!虽然欧神房产身价过亿,但其中绝大部分都是银行贷款带来的负债!省吃俭用,把所有能调动的钱都压在了房产多头上,导致现金流枯竭。房产交易火爆,房地产价格蒸蒸日上时,现金流出现大问题还可以通过较快速度在套现房产缓解现金流危机,而一旦房价掉头向下,成交量低迷时,套现困难直接导致债务危机,无法还贷导致房产被银行拍卖那就不是现价打几折的问题了!
炒房团里的财富神话只是在房价高速上涨的特定阶段才会发生!比如欧神,十几年前在上海投资的房产到现在还有接近十倍的收益!一旦尝到了房产投资财富增值的甜头,就会双倍,十倍的追加房产投资,而后面追加的房产价格要高出很多也就摊薄了前期投资的收益率,房价一旦进入下跌周期,高负债高杠杆的囤房炒作模式必然面临无法还贷房产被拍卖的结果!欧神的悲剧,很大程度就是因为囤房的投资模式没有成熟的套现和退出机制!
欧神这位亿万富翁现金流出问题后从去年开始以249-3000元不等的价格,将自己的“独家房产投资秘籍”在网上公开售卖,他的亿万富翁,也是亿万负翁!决定权不在他,而在房价波动!今年年初,欧神与朱文倩离婚也曾在投资界轰动一时,欧神曾经抱怨朱文倩看不起他。朱文倩,现任万达集团投资部董事,总经理,每天接触的都是各种供应商合作伙伴,动辄就是十几亿,百亿,千亿的生意规模,他哥哥朱啸虎更牛,国内顶级的天使投资人。欧神,每天接触的是房东,房产中介,租客,房产证。层次差距太大,怨不得人家抱怨。欧神年初曾在微信中发文称,最近一年多在拼命赚钱,虽然赚了很多钱但是还是无法还清所欠外债,不得已只能一套一套房子抛收缩战线还债。而今年房产市场比去年更不景气,欧神的债务危机更加严重。欧神的悲剧是国内很多炒房团的缩影。
于此对应的另一方面,淘宝上司法拍卖全国的房产已经达到100多万套,近期按照每天1400多套的速度增加,说明目前断供潮已经来临,换不起房贷断供后被银行司法拍卖房产。房产信息联网后,经过不完全统计,目前全国房产最多的人,是个女人,在全国各地大城市手握2000套房!已经严重受到高层关注,后面很有可能针对部分炒房团精准打击!
炒房团的半只脚已经迈进了悬崖,跌落悬崖只是时间问题!