中国房地产的黄金三十年的普涨行情已经结束了,未来只会存在地域性、结构性的房地产小牛市,而不太可能再出现普涨行情了。并且,很多房价被炒作过高或者地产建设过剩的地区,也将会迎来房产危机。这一点从目前阿里拍卖公布的被法拍房几个月平均每天都新增1400多套,且多数房产都是以股价的七折被出售就能够看出。
断供貌似是距离我们很远,但去年开始逐步出现在我们的视野中。根据京东和淘宝全国司法拍卖房产数据看,2018年司法拍卖房产攻击36.7万次,比2017年的数量大幅增长了61%,目前各类司法网站正在拍卖的住房总数78万套,去年占比接近一半。其中广州最多8700多套,北京第二4900套,上海4400套,深圳3800套。断供被拍卖的房产很多是按揭出现连违约的断供房,贷款买房后一旦没有了收入来源,房子就靠不住了随时被拍卖!
断供的群体两类占比最大,一类是高倍杠杆的炒房客,百万级别的自有资金运作得当就可以加高到千万甚至上亿的杠杆,“空手套白狼”式的投资房产,房产价格一旦下行,手中的房产不能及时套现,就面临资金链断裂,就会出现弃房断供的现象。另一类就比较悲催了,掏空了两个家庭的六个钱包买房,每个月都被月供逼的生活窘迫,不敢生病不敢辞职不敢大额消费,拼命赚钱。一旦身体或者工作出现问题,就立马陷入入不敷出的窘境,瞬间断供。去年不少大小企业都因为效益不好裁员或者降薪,企业的用人需求大幅降低,越来越多的企业寻求裁员缩减开支自保,而失业对于很多房奴来说意味着大概率断供,没有被裁员的也人人自危。
日本因为房地产泡沫破裂失去了十年,很多日本民众也因为失业或者收入锐减断供,2018年本身经济就不景气,再加上贸易问题、棚改降温等楼市更不景气。去年出现的断供热潮今年年初依然在延续,愈发严重,房地产已经不再是投资的最优选择。政策面也早已奠定了不走房地产拉动经济的老路,资金面也有意识的引导资金不再进入地产,政策引导下开始缓慢挤压房地产泡沫。
刚迎来的2019年房地产进入相对平稳的阶段,地产巨头靠规模取胜的盈利模式早已成为过去式,房地产公司的融资能力也将会大幅下降,有价无市的房产只是一串数字,没有太大的意义,被法拍的房产越来越多将会对现有的房产价格带来巨大挑战,有7折的房子可以买,为何还会要买不打折的呢?这样的市场环境下,对于依然在盲目扩大规模的房产公司而言,扩张速度越快,往往意味着死的越快。
对于投资而言,规避房产类投资将会是未来几年避险的重要手段。科技股才是投资最好的选择!
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