消息一:加拿大西海岸“不列颠哥伦比亚省”从7月底开始对楼市的海外买家征收15%的额外房产税。受这一严厉措施的打压,火爆的温哥华楼市骤然入冬,成交量锐减了九成。温哥华市目前的房屋均价是110万美元,在过去28天下跌了20.7%!
消息二:昨天(8月20日),深圳龙华片区两个新盘发售,折后最低价分别为5.3万和5.4万每平方米,面积较大、位置较好的户型单价也不过6万元出头。此前,龙华地区的新盘均价一度达到7万元。而在这两个盘附近,是今年6月新拍出的上塘地王,可售部分楼面价超过6万。所以,深圳当地媒体惊呼:这个周末,房价跌了两个跌停板!
仅仅几天前,上海静安区中兴社区刚刚拍出了每平米14.3万元的可售楼面价;一向被当做弱二线城市的郑州,其龙湖副CBD则拍出了3.69万元的楼面价,直接把广州抛在了身后。
一周之内,楼市的暴冷暴热同时展现,让人一会儿飘飘欲仙,一会儿如堕地狱。
那么,到底应该怎样看当前楼市呢?
先说温哥华。
温哥华是华人置业[-1.47%]的境外热点城市,这类城市还包括纽约、洛杉矶、旧金山、芝加哥、伦敦、悉尼、墨尔本、香港之类。华人境外置业的主要动机,是为了回避人民币贬值风险。
由于华人喜欢扎堆,所以最近几年上述热点城市大多出现了房价飙升现象。香港率先出手调控,出台了所谓的“双辣招”,让楼市连跌了两年。此次温哥华的调控手法,跟香港极为类似。说白了,就是对外来购房者加以重税。
在香港和温哥华对外来购房者“政策歧视”的时候,我们的北上深等中心城市虽然对非本地户籍内地居民实施了限购,但对于境外购房者是接近于完全开放的,每个人可以几乎不受限制的购买一套住宅。
香港、温哥华采取的极端措施,带来了房价的大幅下跌。可见,想抑制房价政府是有足够手段的。同时,也告诉我们:当你离开中国内地这个全球独特的市场,到境外寻找保值增值机会的时候,房子未必是最佳的选择。尤其是美日欧,土地市场不是政府垄断的,政府也不太依靠房地产发展经济,再加上发达国家基本上完成了城镇化,所以楼市的机会和风险是同时存在的。
据报道,在加拿大和澳大利亚,都有开征空置税和公开海外购房者资料的动议,如果再实施这类辣招,中国炒房团可能被薅羊毛。
再看看深圳出现的新情况。
给龙华房价带来两个跌停板的新盘,都距离地铁站不远,位置在深圳至少算过得去。售价如此之低,的确让人吃惊。或许,开发商有财务上的压力,需要尽快套现。
但整体而言,开发商显然对未来中国楼市的前景出现了重大分歧。融信为代表的闽系开发商非常激进,他们相信中国“印钞票的时代”仍将持续下去。有的开发商就没有那么乐观,比如此次选择低价快销的鸿荣源等。
那么中国楼市将走向何方?我的看法是,由于过去一段时间热点城市房价都出现了较大涨幅,希望这些城市房价在3年左右的时间里再次翻倍,是不太现实的。
从管理层的角度,也应该“挥泪斩马谡”。我曾在一篇文章里提出,至少让今年诞生的一半地王亏钱,中国的实体经济才有希望。如果这些地王如期开发、上市,都实现了盈利,那么中国的资产泡沫将是非常令人担心的,最终必然导致人民币汇率的剧烈波动。
我长期看好中国大城市的楼市,但我不愿意看到房价的过快上涨,因为这种上涨将带来可怕的资产泡沫,以及更可怕的浮躁心态、冒险行为。在去年股市最疯狂的时候,我曾警告“大牛市带来大逃亡”,也曾第一个站出来公开撰文驳斥“国家牛市”、“为国接盘”等说法。如今,我再把“大牛市带来大逃亡”送给中国楼市。
对于购房者,我的建议如下:
如果你生活在人口流失或者增长缓慢的中小城市,如果是刚需,观察几个月再动手不迟;如果是投资购房,还是免了吧。中国房地产真正值得长期投资的城市,越来越少了。
如果你在热点城市,刚需还是要早动手。如果是投资需求,先等等看吧,至少观察3个月再说。至于职业炒房者,冬眠的时候可能快到了,先把杠杆降下来吧。