
REITs是啥?
REITs是以发行权益投资证券的方式募集资金,并将资金专门投资于不动产领域。简单理解就是把不动产权益分成小份,每一个小份可以用来买卖。而这次推出的是基础设施领域的REITs。
基础设施领域REITs就是把有稳定现金流的基建项目,分成一份一份,这些项目会给持有者较好的稳定回报。一般基建项目的收益的90%以上要用来分红,所以这些优质项目的回报率比较高,且远高于无风险利率。
REITs的优势以及为何现在推出REITs?
基建项目的建设和收回成本的周期往往长达几十年,资金在投入之后就变成固定资产,REITs相当于将这些固定资产提前进行变现。比如收费公路,截至2018年,我国收费公路总里程达16.8万公里,累计建设投资总额8.9万亿,假设累计建设投资额的5%被REITs化,则对应规模约4000亿元。而这部分流动性就得以释放。所以它的优势显而易见,一方面,可以缩短基建项目的回本周期,降低政府的债务压力,另一方面,也能吸引社会资本进入基建领域。
而目前地方政府的债务高企,且这些债务基本都已经转化成了有形资产。所以在当前基建补短板有压力,而又不希望通过地产刺激经济的背景下,需要REITs这样一个工具来帮助政府盘活资产,降低政府的债务杠杆。
REITs受益方向
REITs是新概念,市场昨天在炒作REITs的时候选择了光大嘉宝作为龙头,而我们通过光大嘉宝的业务构成,发现光大嘉宝的主营为房地产开发,另外还有不动产资管的业务,不动产资管的项目也主要集中在房地产。而目前国内推的是基础设施的REITs,所以昨天光大嘉宝的一纸声明也让今天股价开盘后一路走低,直至跌停。
数据来源:阿牛智投
基础设施REITs受益的方向其实在公告中就已经有了说明,重点行业、区域,以及REITs的项目要求。主体也是以国有或地方政府所有为主。
今天虽然光大嘉宝跌停,但是类似电子城这种,明确属于REITs受益行业中的园区开发管理的,今天仍能强势涨停。 所以在进行概念炒作的时候,一定要弄清楚哪些是正宗的,哪些是伪的。
基建作为今年政策确定性最高的方向,反复跟大家交流过,而新基建作为其中的增量以及它自带的科技属性,更加受到市场关注,而基础设施RETIs同样覆盖新基建。
新基建中,数据中心是最受益的方向。数据中心前期建设费用高,建成后收入主要依赖租金,现金流稳定。运营方式和商业地产类似,且回报更高。在美国REITs中,数据中心是最优质的资产,年化回报是其他项目平均回报的三倍。而在国内基础设施REITs放开之后,企业融资能力得到强化,建设速度得以加快。
今年本就是数据中心支出大年,阿里云宣布3年追加2000亿,腾讯、京东等巨头也竞相加码,REITs的推出也将让数据中心的建设进一步提速,国内数据中心企业也将直接受益,数据中心龙头宝信软件今天也稳稳的创出历史新高。
笔者从数据中心中找了三家各有特点的公司,符合不同风格投资者的交易习惯
A:(稳健)相对位置低,安全边际高,公司转型数据中心,原业务对数据中心运营有独有优势;
B:REITS核心受益品种,自有土地机房;
C:(激进)短期概念龙头,强势突破前期箱体;
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