1.概念起源：

4月11日，李总理再次指出2017年将研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划，比起雄安新区，我们更相信市场的力量，我们认为粤港澳湾区的融合更顺应经济规律和发展趋势，我们更相信市场的力量。从经济密度、人口结构和区域经济互补等考量，粤港澳湾区有望成为世界级大湾区，

从而以市场化的名义与雄安主题并驾齐驱。从地产标的受益程度看，首选珠海、深圳和广州布局标的。

2.区域个股投资机会：

深圳区域推荐：招商蛇口、天健集团、华联控股、华侨城A、深振业、中洲控股、南山控股；

珠海区域推荐：华发股份、格力地产、世荣兆业；

广州区域推荐：保利地产、粤泰股份、香江控股等；

其他辐射区域：厦门：建发股份、厦门国贸。

港股受益标的：龙光地产  深圳控股、佳兆业集团、中国恒大、绿景中国

3.个股精选：

【华发股份】

高增长+高送转+高股息，大湾区铸就新龙头

1、区域龙头迎新机遇，土地价值重估正当时。作为深耕粤港澳大湾区的龙头开发商，公司湾区土地储备（未结算口径）布局达634.8万方，占比高达45.6%。其中珠海区域土储面积395.3万平方米（占比28.4%），中山188.6万平米（13.5%）和广州50.9万平米（3.7%）。此外公司正积极布局上海（土储占比3.9%）和武汉（9.4%）等一二线城市。粤港澳大湾区城市群发展规划后续有望逐步落地，湾区在国家经济发展中地位将处于持续上升期，公司丰富土储价值有望重估，迎来政策红利收获期，港珠澳大桥的通车以及自贸片区扩容将加速这一过程。

2、业绩高增长加高送转，股息率高达5.4%。2016年公司实现销售370亿元，同比增178.2%，主要受益于推盘量提升及市场回暖；营业收入达132.99亿元，同比增长60.07%；净利润10.18亿元，同比增长49.73%；公司在销售体量和营收大幅提升的同时，利润率也稳步上升，其中毛利率和净利润率达33.28%和10.74%，分别增2.71ppts及2.48ppts。公司每10股转20股同时大比例分红（现金分红比例高达92.45%），股息率高达5.36%，属于当前市场绝佳的高股息率高成长低估值价值品种。

3、股权激励提升内生动力，融资成本显著下降。公司股权激励计划落地，涉及160名中高层管理人员，共779.5万股限制性股票。与公司业绩和个人考核挂钩的解锁条件将有效焕发管理层活力，核心员工凝聚力大为增强，盈利能力和净利润增速有望维持高位。公司融资成本下降显著，已发行70亿非公开公司债，平均融资成本下降至6.85%（2015：9.17%）。

【格力地产】

立足珠海，大力发展海洋和口岸经济

1、公司房地产开发业务布局主要集中在珠海市和重庆市，拥有未结土地储备面积近200万方，近一半储备位于珠海市。

2、公司未来以“立足珠海，重点布局”为战略总方针，形成“房地产业、海洋经济产业、口岸经济产业以及现代服务业和现代金融业”五大板块综合发展的全新产业格局。其中海洋和口岸经济是公司房地产之外的另两大支柱，海洋和口岸经济为战略方向选择，未来发展空间较大，而粤港澳大湾区主题将加速公司海洋和口岸经济的发展速度，1）香洲渔港搬迁，公司负责区域土地整理和渔港建设等，不排除后续做一些二级开发。2）游艇码头：建有或拟建格力海岸、香洲港、万山、珠澳口岸等多个码头泊位。3）海岛开发拟打造中国的马尔代夫。4）为港珠澳大桥人工岛和其上口岸项目的建设体，不排除后续在岛上拿地。

【招商蛇口】

三大板块全面受益于粤港澳大湾区的崛起！

1、房地产开发方面。招商蛇口在粤港澳湾区内未结储备约670万方，布局在粤港澳大湾区货值占比超过50%。其中在深圳前海蛇口自贸区拥有土地使用权超500万平，房产近200万平。存量资源升值空间巨大

2、园区开发方面。在2016年6月，公司宣布与前海管理局共同开发位于前海的土地，9月，双方正式合资成立“深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司”，合资比例为50:50，主导自贸区土地的整备、开发、运营工作，前海片区总面积15平方公里，其中自贸投资公司负责运营核心的妈湾区域，涉及土地面积2.9平方公里。未来的增量资源有保证。

3、邮轮母港业务方面。我国已成为亚太地区最具活力和最大的邮轮市场，粤港澳大湾区以后更是邮轮市场的核心所在。公司运营的深圳蛇口太子湾邮轮母港在2016年11月盛大开港，成为推动深圳旅游发展的重要引擎，成为深圳连接世界的新桥梁。而公司也初步完成在深圳、厦门、青岛、上海等沿海城市的邮轮母港布局，公司的邮轮母港业务有望得到迅速发展。

【天健集团】

“基建+地产”的扩张模式获取优质资源

1、公司房地产开发业务储备优质，集中在粤港澳湾区。公司地产项目和土地储备优质，目前主要布局深圳、广州、上海、南宁、长沙和惠州6个城市，公司土地储备（未结口径）近195万平，约72万平位于深圳、广州和惠州；

2、公司还是深圳市棚改项目重要的承接主体，承接号称“中国棚改第一难”的罗湖区“二线插花地”项目，进展超出预期，后续有望成为公司重要的土地来源。

3、公司拥有市政公用工程施工总承包特级资质，以基建为核心获取资源的发展路径逐步清晰。2016年中标项目中，深圳市及其周边城市的项目占比83%，区位优势不断强化。包括中标EPC项目3个（深圳市高新区交通改造工程、龙岗区阿波罗未来产业城启动区基础设施EPC项目、坪山新区雨污水管网工程EPC项目），以及子公司中交天健参与的联合体中标深圳机场三跑道扩建工程场地陆域形成及软基处理工程EPC项目。粤港澳大湾区的崛起有望为公司带来更多的建筑施工项目，预计后续公司在深圳市围填海工程、城市旧改、保障房及棚户区建设等在内市政工作领域进行深层次合作，开发资源获取方式更加多元化。

【保利地产】

布局全国的开发商，广东省是保利地产的大本营

公司在广州、佛山、东莞、中山、珠海、江门都有布局，在粤港澳大湾区有很强的资源获取优势。根据不完全统计，粤港澳大湾区未结土地储备近1500万平，其中广州区域340万平，佛山区域720万平，东莞122万平，中山71万平，珠海32万平，江门188万平。另外公司整体估值较低，PE仅为8倍，后续有很大估值提升的空间。