环京住宅成交大跌九成 固安首次出现零供应 限购致部分成交转向“地下”

　　北京买房需求抬头 难解环京楼市困局

　　天津楼市因“海河英才”落户计划而躁动，北京楼市成交量回升、价格企稳，唯独环京楼市，仍处在冰点之中。据专家解释，北京需求的回暖，难解环京之渴，北京楼市的供应量比较大，而且已经形成了覆盖不同需求客群的多元化产品布局，不再像前两年那样因为刚需产品断档将买房人挤压至环京。根据北京中原市场研究部的统计，4月环京市场商品住宅成交587套，同比下降90%；成交金额8亿元，同比下降88%。大起大落，是环京楼市近几年惯常的走势，业内人士指出，由于严格的限购导致的无法网签，让这次环京楼市的数据跌幅有点猛，实际情况可能略好。但如果继续严格执行现有的调控政策，环京的低迷还将持续相当长一段时间，环京楼市，这次的复苏有点难。

　　环京楼市全面缩水燕郊今年成交未超百套

　　退回到一年前，环京楼市还是投资客关注的焦点。燕郊、固安、大厂、香河……这些区域在互联网上的新闻，几乎都与楼市紧密相关。

　　经历过2015-2017年的暴涨，现在的环京楼市显得格外冷清。根据北京中原市场研究部的统计，4月环京市场商品住宅成交587套，成交面积6万平方米，同比下降90%；成交金额8亿元，同比下降88%。成交均价1.3万元/㎡，环比上涨8%。而这其中，占据绝对主力的还是廊坊市区的成交，占比超过七成。

　　这样惨淡的数据不是在单一月份。1-4月环京商品住宅累计成交25万平方米，同比下降89%；成交价格1.2万元/平方米，同比上涨9%；成交额30亿元，同比下降89%。与去年同期相比，香河、燕郊、固安销量降幅较大，均超过9成，廊坊市区下降85%。

　　上一轮上涨冲至3万元/平方米的燕郊，近期成交量有所上升，4月商品住宅成交35套，即使是这一数据，环比增幅也达到了118.8%。

　　燕郊今年前四月成交总量则创下历史新低，四个月成交不足百套。根据北京中原市场研究部统计，今年1-4月，燕郊商品住宅累计成交仅65套，成交面积0.55万平方米。

　　曾经京南最热的固安，曾因新机场的利好而备受投资客追捧，限购之后，热闹不再。根据我爱我家市场研究院统计，4月固安的新房网签量，已从一年前的近两千套下降到了不足百套。69套的网签量环比3月下降了75.6%，同比2017年4月更是下降96.3%。

　　品牌开发商云集的香河，同样未能幸免，4月，香河的新建商品住宅网签量仅有75套，环比3月101套的网签量再次下降25.7%，同比去年4月的降幅则高达96%。从去年5月起，香河的新房交易量一路向下，从四位数降至三位数，如今则降到了两位数。

　　新盘接近零供应部分成交网签无法呈现

　　限购无法回避，成交陷入冰点，一些开发商选择封盘等待。

　　根据北京中原地产市场研究部统计，4月固安新房零供应，这是自2015年以来，固安首次出现零供应的现象。

　　而香河新盘供应则断顿已久。近9个月以来，香河地区仅有2017年12月和2018年1月有供应，其余月份均零供应。

　　还有一些开发商将目标转移至了更大范围的环京，河北承德的兴隆，就是近期曝光率较高的一个新兴区域。融创、中冶、荣盛等多个开发商近期都在花大力气推广兴隆项目。相比其他已经被反复炒作过的区域，兴隆这样的新兴板块显然更受投资客关注。

　　新盘零供应，但存量项目也不能完全坐以待毙。环京项目的销售们仍在频繁地致电购房人，推销房源。当被问到如何规避限购，大部分给出的选择都是先草签合同，然后补交社保，等待三年期限达成。

　　根据廊坊的限购政策，廊坊市主城区(含广阳区、安次区、廊坊开发区)、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县。非本市户籍居民购房需提供3年当地社保且限购1套。补缴的社保不得作为购房有效凭证。

　　在香河某项目，开发商对外仍在宣传，外地人不限购，投资客户可以随便购买，最低首付20%，如果首付多，还可以拿到相应的折扣。而在实际销售中，开发商给出的方案是50%首付，其中20%由购房人首次一次性缴纳，剩余30%分期付给开发商。购房人交首付款后，开发商帮助联系中介代理为购房人补缴社保，满三年后再网签。如果购房人三年内就找到了接盘人，可以直接改一次名字。

　　调查了解到，这样的销售方式不是个例，被限购的项目几乎都采用了这样的方式来绕开限购，也有不少购房人选择了这样的方式购房。这也是为什么环京每月网签量不足百套的主要原因。

　　业内人士指出，虽然环京楼市陷入低迷，但一月几十套网签与市场实际情况还是有些差距的，一部分“消失”的网签，主要就是源于目前环京的大部分成交都转到了“地下”，草签的合同协议，无法进入正式的网签系统，网签数据自然也无法呈现。

　　政策无波动调整环京冰点或将持续

　　单区域单月成交不足百套，从四位数的月成交量直线缩水成两位数，仅是由限购造成的么？

　　我爱我家集团市场研究院院长胡景晖分析认为，在调控政策向北京看齐后，失去北京外溢需求支撑而自身又缺乏产业基础，缺乏人口吸附能力的环京区域面临着很大的楼市下行压力。一年时间里，燕郊、香河、固安等环京区域的楼市交易量普遍跳水八九成，房价也下跌了两到四成，而这还是开发商、业主等支撑的结果。可见，环京楼市政策前后已经形成了巨大落差。

　　思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示，环京楼市低迷的最主要原因还是投资热的退潮，投资客很多对环京失去了兴趣。

　　按照过去几年的规律，环京楼市几乎没有独立的市场，与北京楼市同呼吸、共命运。如今，北京楼市逐渐回暖企稳，环京楼市是否会再次上演相同的步调。

　　胡景晖表示，面对楼市的低迷，环京区域开发商的资金压力陡增，地方政府的财政收入、GDP增长也有不小压力。压力之下，关于环京楼市的传言也不断流出，如可全款买房，购买之日起缴纳社保，三年后网签；如“廊坊数百人冒雨连夜抢房”的自导自演戏码；如限售、人才引进等等。但无论消息如何，京津冀协同发展战略下环京楼市调控锚定北京的现实不会改变。如今北京首套房贷款利率上升，限价房转共有产权房的政策也在酝酿，北京的调控还在加码，环京的调控也不会放松，即使暑期即将来临，环京楼市恐怕也很难走出冰冷。

　　郭毅指出，环京楼市这次很难跟上北京楼市的步调。目前北京楼市的供应量比较大，而且已经形成了覆盖不同需求客群的多元化产品布局。

　　北京的购房需求是在复苏，但被多元化的产品供给留在了北京，而不是像以往因缺少适合的产品而被挤压到了环京。

　　目前在北京，刚需有共有产权房，改善有限竞房，高端则有普通商品房。以往可能有刚需，无法负担北京的价格，被挤压到了燕郊，但现在共有产权的出现，减少了这部分客群。现在除了没有北京购房资格的购房人和投资客之外，外溢到环京的需求量本来就大幅减少，再加上环京巨大的潜在供应量，市场很难快速复苏。

　　近期，天津“海河英才”落户计划的出台，让很多人期待廊坊是否也会跟进，落户放开来带动楼市的发展。但业内人士指出，廊坊户口的吸引力与天津无法相提并论，中介代补社保对购房人主要就是钱和时间的问题，而迁户并不是件小事，愿意为环京一套房而迁户的购房人，则更为有限。落户政策能带动天津楼市，而环京，即使是有了，也很难被带动。