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来源：秦进华
22-07-08 15:04
房地产自从行业暴雷频发之后就屡出奇招，别的不谈，不得不说为了赚钱人的智商潜力还是无穷的。
乍一看“以房换房”感觉是房地产垂死挣扎的无奈之举，但仔细考量一番，该政策有很多妙用，而且最重要的是还解决了我国银行体系中非常重要的潜在隐患，这一点意味着该政策受到管理层的青睐之后，整个房地产很可能发生天翻地覆的变化。笔者只能说，牛。
“众筹”效应，行业利润有望改善
房地产净利润图
来源：点掌财经
房地产板块当前的财务状况有多严峻呢？一个数据说明问题，地产板块今年一季度的平均净利润只有0.66亿，同比下降幅度达到了81.42%。但这一次以房换房将直接改善地产的盈利能力。
在此之前，很多人承受着巨额的贷款买房，一辈子换来一个安居之地。但是随着地产负债暴雷、烂尾等事件的发生，现在愿意背负巨额负债买房的人还有多少？所以行业利润一步跌到谷底。打个比方，手上有五十万的人，在以前会背负几百万负债买房，现在他不买了，那么他花在房地产上的钱就是零。
但是以房换房出来之后，他用自己的旧房子，再补贴五十万，或者六七十万，依然能够换来一个新房子，这个时候他花在房地产上的钱就是五十万。差别一下子就出来了。
雪中送炭！小改善，大希望！
这就好比是“众筹效应”发生了，积聚的力量能够很好的改善地产现状。说的直白一点，在地产负债暴雷之后，在不背负巨额贷款的前提下，你手里有三十万，你想让房地产赚你这30万的资格都没有，他没法赚你这个小钱。但是现在不一样了，你手里有多少钱你都能够以“房换房”的方式交给房地产。实际上也可以说是地产这种方式将我们手里的钱压榨的更干净了，简直是要分文不剩啊。
这在短期对地产利润的改善可能没有那么大，但是好在是“雪中送炭”，以房地产现在这么糟糕的现状，这点改善就显得非常关键。而且最为重要的还是下面几个影响因素，对地产的改变将是天翻地覆的。
地产高负债，银行受连累
房地产资产负债率图
来源：点掌财经
众所周知，地产最大的问题就是负债过高，上图可以看到，整个板块的平均资产负债率常年处于79%以上。而且在我们研究者眼中更恐怖的事情是过高的负债，加上杠杆负债效应，银行被深度绑定，由此带来的连锁崩坏效应是很恐怖的。
有必要解释一下什么是“杠杆负债”效应。简单说来，房地产为了造一栋楼，那么他会向银行贷款，这是他自身的负债A。但是卖了房子后，居民会以长期贷款的方式买房，这个贷款比例是非常高的，这一部分的贷款B就是由房地产引起的，但是又不是房地产需要偿还的负债。简单说来，房地产的负债率80%只是贷款A，那么贷款B就是杠杆负债部分。本身房地产就是一个巨物，所以可以想到地产的高额负债率对整个银行体系有多大的压力了吧。
至于银行在经济体系中的地位有多重要就不需要我废话了。
改变负债结构，解决银行困局！
让我惊叹以房换房的妙用就是它改善负债的作用。这一点可以说连房地产的本质都改变了，一个负债率低的地产还能说是以前的地产吗？已经不是了。
来源：网络
第一，居民不再贷款买房，或者说贷款买房的贷款额度出现巨大降低。地产失信严重，长期贷款买房变得不可行。以房换房，大家都根据自身的存款量力买房，首先银行端和地产绑定的贷款就少了很大一部分。
第二，地产手中的房子数量并没有明显减少，贷款再建新房的需求出现大幅降低。以房换房虽然有差价，但是地产手中的待售房子数量依旧是维持在高位，他需要新建的房子需求就明显减少。这个时候房地产贷款的需求就会出现大幅度减少。
所以这样一来，无论是买房者还是地产商自己，都变得轻松了许多，不必为了一个房子倾尽全力，喘不过气来。最重要的是银行和地产绑定的贷款少了很多，因为一家地产公司出现坏账的额度就少了很多很多。
解决银行困局，以房换房有望获得政策支持
这样一来整个房地产就“活了”。不仅是房地产的净利润活了，更是房子的去处活了，大家买房、换房变得十分灵活，每个人都能根据自己的财力换得最适合自己的房子。房子间的变动、更换就像是生锈的齿轮添加了上等润滑油，一下子就转起来了。不得不说，这一招“以房换房”妙啊！
更重要的是这很好的解决了银行和房地产深度绑定的现状，这意味着啥？
这意味着以房换房对整体的经济运作都是大有好处的，政策没有理由不支持。一旦有政策支持，那么后续房地产的改善将是何种程度的呢？没有人能够给出答案，除了时间。但是结果一定是超出意料的好！
数据说明问题！以房换房的方式已经初见成效，大家对此有什么样的观点呢？欢迎大家在下方评论区留下自己的观点，一起学习、讨论。
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