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房地产出现纾困新尝试!现房销售会取代预售制吗?

秦进华 来源:秦进华 22-07-21 16:03

       近期地产行业面临的核心问题收受到了大家广泛的关注,进行改善的政策和措施也开始相应落地,这是好事情。其中关于房产交接的问题是大家最关心的一个细节逻辑上最直接的解决方法就是现房销售。也就是所谓的一手交钱、一手交货,这样压根儿就不用担心地产商交不出房了。因此以福州为代表的现房销售制度开始落实。

       那么这一次地产困境的出现会让现房销售取代预售制吗?两个制度之间又有哪些利与弊呢?

高负债让现房销售举步维艰

       地产的高负债已经是人尽皆知的问题了,从下图可以看到整个行业的平均资产负债率常年都是处于79%以上的水平。一般来说对于大部分的企业负债率在40%-60%是比较合理的。所以地产的负债水平之高显而易见

房地产出现纾困新尝试!现房销售会取代预售制吗?

房地产板块资产负债率图

来源:点掌财经 

       如果是现房销售,那么地产商买到地皮后,一直到成品房问世这段时间就一直处于利润空窗期,这无疑会进一步加大地产商的资金压力。所以预售制的优点就是能够加快地产的资金流动效率,在很大程度上减轻了地产的经营难度。

       而负债高又恰恰是地产当下的一个非常大的问题。所以在这个时候想要大范围实行现房销售,那无疑会让本就资金困难的地产雪上加霜。很明显现房销售更多的是保障买房者的利益,而“有舍有得”本就是真理,单凭一个制度就想做到完美有点天真了,还得靠人为来完善它。

负债高低很大程度取决于主观意识

       考虑到可行性,短时间想要现房销售取代预售制太天真,尤其是在地产负债处于如此高的情况下。但是在分析两种制度的利弊的时候还需要考虑到人为的主观因素。

       改变一个企业的负债因素有很多,例如,大规模的扩建新项目会短时间加大负债压力,同样的将企业扩建的脚步放慢,一样能够明显减少负债压力。而这与制度没有任何关系,全靠地产商的主观决策。因此不想办法改变地产商高杠杆经营的惯性问题,单凭改变制度取得效果可能会不太理想

       这同样也说明,如果有办法让地产商自愿的在其他方面降低负债率,那么现房销售完全可以做到既保障买房者权益,又不会加剧地产的资金链问题。

破净的地产有如一个沉睡的雄狮

       从投资的角度看,房地产板块目前的市净率只有0.96,已经是破净了。放在长期来看房地产板块的长期市净率中位数为2.34,它的长期市净率当前分位只有1%,处于绝对的低估区间。如果后续能够解决地产板块最核心的问题,那么整个板块的投资价值将会很大,可以保持关注,静待一个结果。

房地产出现纾困新尝试!现房销售会取代预售制吗?

房地产市市净率图

来源:点掌财经 

       总的来说,过高的负债让地产商本就在悬崖边上跳舞,这一次群众对地产信任度的大幅流失类似于一个导火索作用。从长远的角度来看,短时间必须要有所牺牲才能将问题的根本有所完善。

       数据说明问题!现房销售和预售制各有利弊,大家更加支持哪一个呢?有任何能够完善两个制度的想法也可以在下方评论区留言交流哦。

       免责声明:本文涉及到的股票、行业、市场及其他证券,仅供参考,不构成任何买卖建议,不承诺任何投资收益,投资风险自负!本人及公司不承担任何投资风险及责任!特此声明!股市有风险,入市需谨慎。

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        第十二条 互联网跟帖评论服务提供者违反本规定的,由有关部门依照相关法律法规处理。

        第十三条 本规定自2017年10月1日起施行。

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