近期地产行业面临的核心问题收受到了大家广泛的关注,进行改善的政策和措施也开始相应落地,这是好事情。其中关于房产交接的问题是大家最关心的一个细节,逻辑上最直接的解决方法就是现房销售。也就是所谓的一手交钱、一手交货,这样压根儿就不用担心地产商交不出房了。因此以福州为代表的现房销售制度开始落实。
那么这一次地产困境的出现会让现房销售取代预售制吗?两个制度之间又有哪些利与弊呢?
高负债让现房销售举步维艰
地产的高负债已经是人尽皆知的问题了,从下图可以看到整个行业的平均资产负债率常年都是处于79%以上的水平。一般来说对于大部分的企业负债率在40%-60%是比较合理的。所以地产的负债水平之高显而易见。
房地产板块资产负债率图
来源:点掌财经
如果是现房销售,那么地产商买到地皮后,一直到成品房问世这段时间就一直处于利润空窗期,这无疑会进一步加大地产商的资金压力。所以预售制的优点就是能够加快地产的资金流动效率,在很大程度上减轻了地产的经营难度。
而负债高又恰恰是地产当下的一个非常大的问题。所以在这个时候想要大范围实行现房销售,那无疑会让本就资金困难的地产雪上加霜。很明显现房销售更多的是保障买房者的利益,而“有舍有得”本就是真理,单凭一个制度就想做到完美有点天真了,还得靠人为来完善它。
负债高低很大程度取决于主观意识
考虑到可行性,短时间想要现房销售取代预售制太天真,尤其是在地产负债处于如此高的情况下。但是在分析两种制度的利弊的时候还需要考虑到人为的主观因素。
改变一个企业的负债因素有很多,例如,大规模的扩建新项目会短时间加大负债压力,同样的将企业扩建的脚步放慢,一样能够明显减少负债压力。而这与制度没有任何关系,全靠地产商的主观决策。因此不想办法改变地产商高杠杆经营的惯性问题,单凭改变制度取得效果可能会不太理想。
这同样也说明,如果有办法让地产商自愿的在其他方面降低负债率,那么现房销售完全可以做到既保障买房者权益,又不会加剧地产的资金链问题。
破净的地产有如一个沉睡的雄狮
从投资的角度看,房地产板块目前的市净率只有0.96,已经是破净了。放在长期来看房地产板块的长期市净率中位数为2.34,它的长期市净率当前分位只有1%,处于绝对的低估区间。如果后续能够解决地产板块最核心的问题,那么整个板块的投资价值将会很大,可以保持关注,静待一个结果。
房地产市市净率图
来源:点掌财经
总的来说,过高的负债让地产商本就在悬崖边上跳舞,这一次群众对地产信任度的大幅流失类似于一个导火索作用。从长远的角度来看,短时间必须要有所牺牲才能将问题的根本有所完善。
数据说明问题!现房销售和预售制各有利弊,大家更加支持哪一个呢?有任何能够完善两个制度的想法也可以在下方评论区留言交流哦。
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