1:高房租是现实趋势,但却是经济转型与发展实体经济的命门。
长租公寓企业管理与装修需要成本,其资金来源REITs(房地产信托投资基金)的利率大概在4%-5%左右,两方面叠加所需租金回报比例注定要大于5%,而国内一线城市的租金回报率却低的可怜,所以潘石屹会说:
房租管制,意味着租房市场的整合者越来越少,但放开房租任由上涨,“中国制造2025”将被房租扼杀在摇篮里。
2:“土地财政”与“发展实体经济”是一对难以调和的矛盾
土地财政是基建扩张,托底经济的“钱袋子”。
2018年地方政府前5个月在土地和房地产身上所获得的总收入实际上为30005亿元,约占公共预算总收入86650亿元的34.63%。前5个月,国有土地使用权出让收入22251亿元,同比增长45.9%。
从这组数据看,土地收入一旦断流,意味着地方财政的瘫痪。
房价涨,土地才卖的出去,但房价上涨提高了实体经济部门的人力资源成本,压制了消费,扼杀了实体经济的活力。原有的正向反馈被打乱。
3:进退两难的房价
本轮经济二度探底,开动房价,效果会比往次大打折扣,短期来看房价已经够高,再次开动意味着剥夺国民未来十年的消费能力,会导致内需短期提振,但长期瘫痪,长期来金融脆弱性进一步加剧,“灰犀牛”一定会来。所以房价涨,是除了“炒房团”以外多方都不愿意看到的情况。
但房价可以跌么?一旦房价大幅下跌,很多购房者可能会直接弃房,导致整个社会坏账高企,而这一次的坏账绝不是类似98年AMC剥离就可以轻装上阵的,金融体系面临崩溃,实体经济没有金融的补血大多数也将倒闭关门,社会需求凋敝,“失去的三十年”也将在中国发生。
房价不能涨不能跌,限购又限售,就像是让一个胖子在走钢丝。
4:办法有哪些?
提出几条观点仅供参考。
第一、长租公寓的发展,需要政府的介入,原有的公寓要适当调控价格或者直接补贴,新的长租公寓,地价方面一定要给予区别对待,房租房价,根源在地价。
长租公寓只要地价合理,租金回报率自然提高。
第二、终结传统的大水漫灌式货币政策,适当出清落后产能,转型经济发展模式,逐步摆脱土地财政依赖。这是一个漫长的过程,需要有坚决且延续的政策作保障。
第三、坚决抑制房价炒作,应当针对短期房屋流转征以重税,对房屋炒作的资本利得征以重税,众多房价波动小的发达国家都有类似的政策,最具代表性的就是十年房价不涨的德国。