来源:田野
18-08-21 14:39
地产股的投资逻辑和前期的钢铁煤炭等供给侧很像,本质不在于房地产行业还有大规模的发展,更多的在于地产企业够便宜。
“便宜”体现在两方面:一方面,不少房企通过“期房”的方式已经卖出很多房子,业绩会在未来几年兑现,可以说是近乎100%确定的业绩,这种业绩的确定性在A股已经非常难找。另一方面,相比于一般小房企的风雨飘摇,顶级的房企无论是销售还是风险防控都非常出色,受地产周期影响很小。
而地产企业内部也有分类,有一些地产业绩很好,极其便宜,但自身债务也很重,目前地产企业融资处于银行,券商融资全部限制状态,信托近期也有吹风会关闭,因此债务重的一定不去关注。
债务方面建议大家关注净负债率指标,因为地产企业新签合约的预收款也会计入债务,因此负债率很难真实反映一家地产企业的真实财务负担,建议大家关注净负债率指标,这一指标能够实际的衡量一家房企的财务负担情况,公式是:(有息负债-货币资金)/净资产。大家如果懒得算,可以百度房地产企业净负债。

有一家企业应当引起大家的注意,他2018年销售额排名全行业第三,净负债率全行业最低,账面预收的房款达到5200亿。2018预计市盈率7倍左右,这家房企就是万科。
万科除了在传统地产领域的优秀经营外,目前为全国物业第一,全国商业地产第二,全国物流地产第一,全国长租公寓龙头之一,转型动力很强。
地产行业内部还有其他类似于万科一样的优质企业,在地产调控的大背景下优质的企业会不断的发展壮大,收到地产行业份额集中化的红利,且这些企业很容易被散户,甚至于机构投资者误解,很容易拿合适的价格。
行业被市场看空的时候,往往是优质公司最值得投资的时候,做投资应保持开放的心态,逆向思考的能力。
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