一、土地流拍创历史峰值
近期有媒体报道称,2014年曾出现的土地出让“流拍”潮再次重现。不完全统计显示,目前全国土地流标数量已经超过800宗,创下2012年以来的新高。
在土地流拍频繁出现的同时,地价下跌也在部分城市出现。在2018年7月的土拍中,厦门多幅商住用地楼面价跌破2万,如翔安区13-16片区地块楼面地价为18909元,相比两年前同区域的地王37512元/平方米,跌去近一半。在广州,位于郊区的三幅地块今年先后进行过六次招标,尽管要价一降再降,却使用没有人出价。在上海,靠近市中心的一小幅地块8月早些时候也出现流拍。
在去杠杆的大环境下,股权融资冻结、公司债、银行贷款等融资方式受到严格监管,使得行业资金趋紧房企拿地意愿逐渐减弱,同时考虑到在降杠杆背景下政府财政压力更为凸显,下半年土地供给意愿仍强,流拍数量可能继续增加。
二、对地方财政收入的影响
中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示,从土地收入占地方收入看,今年1-3月累计,地方一般公共预算本级收入26504亿元,国有土地使用权出让收入13327亿元,土地收入占到地方收入的50.28%。“其他城市有的会超过60%以上,甚至个别城市达到100%以上。
这些年,土地财政一直就是地方财政收入的重要来源。按照财政部门的公布今年前七月数据显示,全国国有土地使用权出让收入31548亿元,相较上半年增速回落了8个百分点。其中7月国有土地使用权出让收入4607亿元,环比下降1.7%,同比增长1.9%,较上月大幅收窄28.8个百分点,这与各地土地流拍相关。二线城市供地减少是主要原因。按照中国指数研究院数据显示,二线城市成交土地面积环比减少6%,土地出让收入接近2000亿元,同比下降3%。
一方面地方对土地出让收入的依存度高,而伴随土地流拍的增加,土地出让收入增速下滑;另一方面,地方负债率却不断上升,所以维系地方收入需要依存新的契机点。
数据来自公开信息
三、房产税还有多远?
一直以来,地方财政靠“卖地”作为主要收入,在房地产还能持续涨,还能依靠“卖地”维系收入的时候,房产税是不会实质性被征收的,主动性征收房产税基本上等于自断收入,喊了五六年的房产税依旧没有进入立法阶段。
但是从经济运行的角度,2008年后依靠房地产刺激的经济发展下,政府、企业和个人的综合负债率已经高达300%。虽然央行不断降降准,M2持续增长,但是M2增速持续放缓,说明已经趋向理论极限值,信贷泡沫已经到了不可忽视的地步。如果不加以管控,再继续放水,由市场规律发生作用的时候,泡沫自行爆破将带来巨大的经济危机。
国家层面已经主动去杠杆,控制房价市场的继续投机推高。但是由于房地产杠杆持性循环发展模式,决定了哪怕房价维持高位震荡,而没有继续上扬的话,利润负债比就成问题,就面临债务危机,中小房地产商跑路、烂尾已经不是新鲜事。另一方面,国家对股权融资冻结、公司债、银行贷款等融资方式严格监管,也使得房地产商难以继续拿到优惠的借贷成本,成本高的借贷也使得房地产商谨慎拿地。
我国还有没有找到新的经济增长点,房地产发展停滞的时候,会带动相关经济的下滑,当靠“卖地”维系收入无法满足地方开支和债务偿付的时候,靠“房产税”维系地方收入的日子还有多远呢?
责任编辑:周玲
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