
招保万金分化严重
老股民都知道房地产行业传统四大龙头是招商地产(现改名招商蛇口)、保利地产、万科和金地集团,并称招保万金;但随着时间的流转,有的小伙伴开始掉队了。当前A股房地产市值最大的依然是万科,市值2812亿(如下图所示);保利地产排名第二,市值1679亿;新城控股排名第三,市值1084亿;招商蛇口排名第四,市值957亿;原来的四大地产龙头出现了两点变化:一是市值差距越拉越大,另一个是金地集团和招商蛇口被新城控股超越,有些掉队了。
为什么会出现上面的分化呢?一方面是公司经营的问题,另一方面是房地产的时代变了,已经从过去的高速发展,粗放式发展,进入到一个更加精细化竞争的时代,那些经营管理粗放和激进的房企有可能要逐渐被新时代淘汰了。
“房住不炒”新时代
2017年,管理层首次提出“房住不炒”的调控政策,四年过去了,房地产行业持续受到政策的打压,整个行业走势甚至弱于整个A股市场的平均水平(下图),昔日的国民经济支柱行业,如今落的如此寂寞,不仅让人唏嘘。
作为A股地产龙头的万科,继首先提出房地产进入“白银时代”之后,在2020年的年报中继续提出房地产行业发展已经从“土地红利”时代和“金融红利”时代,进入到“管理红利”时代,那么在“管理红利”时代,哪家公司终将赢得未来呢?
管理红利时代
笔者结合地产行业的实际情况,筛选出重要的财务数据,从侧面反映出几家头部公司运营效率,然后得出结论,哪家公司有可能从管理红利时代脱颖而出,成为新时代的王者。如下图所示。
新地产四龙头的财务数据
地产行业属于类金融行业,属于资金密集型行业,属于高杠杆行业。尤其是在“房住不炒”的大背景下,融资变得艰难,评论地产公司优劣,重点要观察有息负债率和经营质量。从上面房地产四大市值龙头来看,万科净利润最高,规模最大,但有息负债率最低,同时经营性现金流和净利润之比也是最高的,说明万科最保守最稳健。
从5年平均应收账款周转率和5年存货周转率来看,万科的运营水平也可以达到平均水平,算不上最好,也算不上差。从5年净利润率来看,万科算是相对较低的,但从万科从不行贿的企业文化来看,从万科的楼盘地段没那么好的实际情况来看,10%净利润率也是可以接受的。
从上面的大数据可以看出,除了万科,新城控股也是最近几年杀出的一匹黑马,未来有没有可能逆袭,还需要拭目以待;但就目前的江湖地位和经营风格来看,万科成为未来A股地产王者的概率依然很大。
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刘伟鹏投顾资质:A0460620040005