周末首套住房贷款利率降低二十个基点的消息传开了,今天房地产板块多股涨停,其中福星股份更是斩获六连板,今天直接开盘一字板挂在上面。对于这则消息如果具体计算下来,每个月可能也就是少付几十块的贷款,因此遭到了不少网友的调侃。但是此次下调利率背后的真正意义只有这样吗?
利率下调的计算图
房贷利率低于LPR利率意味深长
这一次政策的出台,更多的还是管理层表明的态度:再一次对房地产行业政策宽松,而且这次的宽松程度可不小。因为经过这一降直接使得房地产首套住房贷款利率比LPR利率还要低,这意味着房地产政策利好的天花板已经被打开。
想要知道地产板块的政策利好天花板在哪里就得先搞清楚为什么房地产板块会出现政策利好。实际上早在之前的文章里面就已经分析过地产板块的核心逻辑。详情可回顾笔者之前的文章:加息终于落地,谁会是下一个最大的赢家?简单说来一方面是GDP5.5%的目标压力,另外一方面是房地产在宏观经济中的重要地位不可替代。因此当这个行业发展过于悲观时政策利好就呼之而出了。所以如果想知道天花板在哪里,大概先看GDP5.5%的增长吧。
地产股分化明显,选股注重两个核心
由于之前房住不炒的倡导,房地产经历过一波寒冬,由此出现了两个现象,第一个就是行业内优劣分化加剧,市值更大,宏观调控能力更强的龙头企业能够更好地挺过寒冬,因此他们因祸得福,最终他们的市场占有份额出现了增加。另外一个就是爆出了房地产负债过高的缺点。
房地产优化策略短线回测图
来源:阿牛智投
因此按照这个思路制定了优化的选股策略:一方面是市值选择偏大的,倾向于行业龙头,另外一方面是从公司的应收账款同比变化率入手来筛选公司,排除掉资产负债率过高的公司,避免踩雷。最终该策略短线一年的选股回测结果如上图所示。该策略一年累计收益率: 35.38%,跑赢中盘指数: 50.38%,大幅跑赢市场,而且最大回撤: 只有16.02%,波动偏小,即使是风险偏好较低的投资者也很适合。
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