说到房地产,估计小伙伴第一反应就是商品房,房子可以说每年都是热点话题,让人又爱又恨,没买房希望房价赶紧跌,买了房子之后,又开始祈祷房价继续上涨。中国过去十几年的经济增长,离不开房地产的火箭式上涨,当然也成就了不少靠房地产发家的富豪,知名的房地产企业就不多说了,相信很多小伙伴朋友的朋友里,肯定是有靠房地产起飞的。
正常的商品都有其使用价值,商品房的使用价值就是居住,从房子的商品属性来看,商品的价格下跌了,需求量就会增加,同样,商品的价格上涨,就会导致需求量减少。但房子又没有可替代的,而且作为刚需不管怎么样也得买啊。作为刚需的我们,买了一套自住之后,再买第二套房算啥呢。而且我们可以很明显的感觉到,房子往往是越涨买的人越多,跌了反而就没人买了,这是为什么呢?
这就要说到房子的另一个属性了,投资属性,准确来说应该是投机属性,投机品。作为一个投机品,特别手里已经有房的人,当然是价格涨的越猛才会继续买。如果价格要下跌,谁还愿意去买呢?说到这里,估计不少小伙伴要说了,中国房地产就是骗局,专门骗老百姓钱的。今天想要给大家说的是投资商铺被骗的案例。
首先小伙伴们有没有听说过“售后包租”这个词呢?在很多商业房地产项目的宣传中,我们常常可以看到"×年包租,租金回报×%,一次性全部返还,3年投资回报××%以上”、有的说"×年返租,每年×%",尽管承诺不一,但共性都是"零风险、高回报",所以这些项目常常一经推出就火爆异常。这样的广告语是不是很有诱惑力?一位呼和浩特的张同学正是看到了这样的宣传,买了一个10平米的商铺,均价1.8万/平来。根据该商铺的“售后返租”政策:包租十年,第11年回本,前三年每年按照实付款返租10%(可抵总房款),以后每三年逐年递增一个点,第10年返还15%。先带大家算一下这笔账,买此铺子张同学应付:商铺总房款:1.8万/平米*10平米=18万。前三年租金可抵总房款:18万*30%=5.4万。张同学实付总房款:18万-5.4万=12.6万。每年返还租金,第4—6年返还租金:12.6万*11%*3=4.158万元;第7—9年返还租金:12.6万*12%*3=4.536万元;第10年返还租金:12.6万*15%=1.89万元。总得到的返还租金是:4.158万+4.536万元+1.89万元=10.584万元。这样算下来,在第10年的时候投资额已收回大部分,如果第11年的回报高于第10年,似乎11年真的就可以收回全部投资了。
事实上真的有这么好吗?商场是需要3-5年的培育期的,也就是说在这3-5年期间,商场不仅没有收益,可能还会赔钱,那么前三年开发商哪来的钱支付的房租呢?其实开发商在销售时,已经将返租部分算入了商铺的售价中。比如,某商铺本来只卖1万元/平方米,但开发商却使用这种促销手段,将售价抬高到2万元/平方米,然后用多出来的这部分钱,再分期返还给业主。这开发商可真聪明,看似让购房者占尽了便宜,其实是羊毛出在羊身上,通过这种财务上的游戏形成虚假促销,然后就可以快速回笼资金了。
张同学以市场价两倍的价格买了商铺,被坑的也是够惨的,不过好在这个物业最后开了起来,也能拿到租金,倒也不至于血本无归,但是对于另一位文同学可就没这么幸运了。
文同学花了15万元买了一个20平方米的商铺。当时开发商承诺每年返还8%的租金,8年后开发商以30万元将商铺回购。没想到,返租的租金只收了几个月,开发商突然破产,旗下所有商场一概关门。后来经媒体揭发,文女士才知道买铺的购房合同其实只是一份15年期的长租约。
而被高额返租吸引的文同学,最后因为没有商铺产权,不但返租租金没有了,连本金也赔进去了。类似这样的案例还有很多,很多开发商还把自己包装的非常漂亮,拉扯上政府关系,有的还找担保公司,手续齐全,但是最后真跑路的时候,连个影都看不着,投资者也很难讨回损失。
有的小伙伴可能会好奇开发商这么有钱,为什么要这样做呢?其实很多看起来高大上的房企其实资金链都很紧张,一般来说像商业楼以及写字楼的物业投入都是一种重资产的投入,前期的投资比较大,但是成本的收回比较慢,短期内的收益相对是比较小的,那么在这种情况下开发商就有一种急迫的想收回前期投资的需求。开发商通过“售后”的行为将产权或者使用权让渡给了业主,但通过“包租”的行为又将商场的控制权牢牢攥在手中。很多小伙伴听到这也许会认为:这不是利益捆绑、合作共赢吗?
因为市场有很多不可控因素存在,特别是采用这种方式急于回款的项目,风险更大,如果开发商经营得当,你好我好大家好。但如果开发商经营的项目一旦在后期运营不好的话,所有的购房人或者购买使用权的人就会承担相应的风险。简单来说呢,就是真要出事了,开发商就会直接跑路,留下你在寒风中凌乱。
最后呢,提示一下各位小伙伴,以后在投资房产的时候一定要擦亮自己的双眼,不要被所谓的“无风险,高回报”的包租给蒙骗了。如果要投资房地产,一定要买大产权的房子,小产权的都坚决不要买,更别说没有产权的了。
哈佛大学前校长德里克博克曾说过一句名言:“If you thinke ducation is expensiv etryig norance!”——如果你认为教育的成本太高,试试看无知的代价。
无知的代价是巨大的,多少贫寒之子通过知识改变了命运。“读书无用论”对吗有人可能会说,大学生现在普遍的很,也照样打工,工资也不一定高。的确,有人上了大学仍然混的很差,有些人没上学反而取得了成功。但是这些都是少数人,说这话的人就以偏概全了。
有一篇文章写到:“读了985/211,你才知道读书无用论是骗人的,985/211这些人,不仅有能力有实力进入更好的企业、平台,即使是在毫无门槛的卖猪肉卖花生瓜子这些行业,他们也有很大概率能做的更加出色”。之前,“北大毕业生卖猪肉”的新闻不知道被人说了多少年,那个“卖猪肉的”北大学生,叫陆步轩,很多人觉得,“北大毕业又怎么样,还不是去卖猪肉?我小学毕业,也一样卖。”但他们不知道的是,同样是卖猪肉,可一天卖出的量存在数量级的差别。有一个叫陈生的人,最先发现了陆步轩的厉害之处:“一个档口,自己一天卖1.2头猪,这已经算相当了不起了;而这小子居然一天能卖12头猪,太厉害了”。后来,陈生和陆步轩合作成立“屠夫学校”;再后来,他们开了几百家连锁店;而今,陆步轩和陈生早已双双身家过亿。
被人嘲笑“读书无用”,而16年后,他却靠卖猪肉,拥有了18亿身家,还给母校捐了9亿。没有知识,没有认知,就算卖猪肉你也卖不过大学生。有些人他们没有在学校上学,但在社会上也花费了很多的学习代价,学习的地方可能不同,但是有一个共同之处,就是无论在哪里,为了成长而付出学费都是值得的!所谓的读书无用论,所谓的名校毕业生素质不行,都是考试机器,其实都是非常极端的例子。无知的人,最喜欢扯虎皮当大旗,用极小概率的事件,去为自己辩护,并以恶意揣测他人。
我们从小到大上学的过程就是投资自己的过程,除了交学费还要花费十多年时间窗下苦读,才最终有所收获。上学的群体永远比社会的底层眼界更宽,成功的概率也更大,这是社会普遍的法则。付出学费,其实是一种投资,先有投资才有回报,没有播种哪来收获?不要看一时没有回报,眼光要长远!当你连学习知识都不愿付出学费的时候,那就真的太悲哀了。
免费,免掉的是钱,付出的是时间和效率前阵子去参加一个培训,主办方是我非常非常要好的朋友,报名交钱的时候,她偷偷把我拉到一旁万分抱歉的解释到,因为公司并不是她一个人说了算,所以,她没有权限给我免掉培训费,只能稍微给我一个小折扣。当时我就震惊了,因为这个课程持续时间长,包含着海量内容,师资也很强大。
哪怕再好的关系,我压根想都没有想过要来“蹭”。这是我个人已经计划了大半年的,不管多贵,都坚决要花出去的钱。我再三说没关系,她还是觉得很抱歉,半夜又让另外一个朋友微信给我道歉,我被弄“烦”了,直接拿出一句名人名言镇压了她:“松浦弥太郎说过,想要真正学到东西,那就得花钱!”你不收钱,我还会怀疑你不够尽力呢。天下没有白吃的午餐!这句话我们从儿时就一直在听。其实我一直不能理解,为什么社会上每天都有人想要绞尽脑汁去“免费学”东西。学习这件事,免费的东西,永远是最昂贵的!除了钱之外,你必然要花掉更多的人际,时间,心情,各个方面的成本!
蹭资源其实是最短视的一种行为。我有个妹妹,她一直很想学游泳,但是三年多了一直都没有学会,因为她有个表姐,每次听说她要去酒店游泳池报名都会说:哎呀为什么要花那个钱,我教你!于是她也就觉得是啊,反正有人可以教,能省则省。可结果呢?就只能迁就别人的时间,迁就别人的状态,还要迁就她好不容易有空了,而表姐又来了大姨妈。再就是,学习的时候,一直都会抱有一种:“对不起打扰你了的心态”。我知道以后就跟她说了:至于吗?一千块,找个游泳教练,不仅教得快,还有腹肌可以看!她来了句:你有钱当然觉得一千块小意思了……我直接拿着她的手机,打开淘宝给她算了一下,上了月买了穿一次就闲置的裙子,零食,乱七八糟的,加起来少说也有两千块了!她看到后,当场就崩溃了。我说,你敢不敢这会儿立马刷一千块信用卡去我楼下报名学个游泳?结果,被我抽了一鞭子之后,这才一个星期,就告诉我,六次课,在腹肌小鲜肉教练的nice教授下,她已经很棒地把蛙泳学会了。
虽然大部分人都知道学习很重要。但是大部分人只靠自己无法取得好的学习效果。学习是需要陪伴的,师者,传道授业解惑,不然世上也不需要那么多大学和培训机构了。珍惜难得的学习机会,多少人想上大学根本没有机会,如果付出的仅仅是一点点金钱,而因此有可能获得的是精彩的人生,那就去学习吧。
为什么付费的东西就能快速掌握?古人说:书非借不能读也!为什么很多人热衷于找熟人找关系、想要蹭资源省钱免费呢?那是因为,在中国这个以人情社会垫底的大环境下,我们总是觉得“熟人”是最可靠的,所以做事也容易相信“熟人”,觉得自己赚了,省了。例如很多产后妈妈,并不缺钱,但就是不愿意请月嫂,不信任月嫂,在请保姆的问题上觉得还是亲戚最靠谱,最后发现反而不比请一个专业的月嫂阿姨来的轻松。那是因为,你没有办法展现你的雇主本色,不能坦率提出你合理的需求,达不到一种合作的平衡,所以永远都是觉得很累很疲惫。但是一旦你成为雇主,你们的关系就不一样了,就像武志红老师说的,关系就是一切,一切为了关系。相比人情,雇佣关系是最飒爽的关系,他让你们双方都绽放出最舒服的工作状态。合得来,继续;合不来,散伙。不满意的雇员你可以一换再换,换到满意为止。
花钱是一门艺术,以前我也觉得这句话挺装的,但是后来发现这是一句真理。关键在于如何找准值得你花钱的地方,例如学习烹饪,学习瑜伽,学习理财,花对了,你的状态就活了,你的人际关系,你的专业,你的社交,你的眼界,随之就会有新的生机。
记住,有投资才有收益,有付出才有回报。花钱从投资自己开始,让自己的变的更优秀!
最近人民币持续贬值,不知道各位小伙伴们宝贵的财富有没有缩水呢?人民币从6.2,最凶的时候贬值到6.9。也就是说,换一万美金,本来需要6.2万,到6.9的时候,已经贬值到了6.9万了,几个月的时间,一个苹果X就这样没了,想想就心疼啊!为啥我的世界这么惨呢,为了让小伙伴们心情好受点,带大家看看一个更惨的世界。
可能很多小伙伴不知道,外汇并不是只有去国外买买买的功能,外汇其实也是可以电子交易的。近几年兴起了炒外汇这个词,听起来跟炒股一样,其实就是在预测价格进行投机,在说这个骗局之前,我们先来了解下汇率。汇率的影响因素非常多,长期来看主要是购买力平价。简单来说就是一袋大米在A国值100元,在B国值50元,B国的货币更值钱,如果不考虑运输成本等因素,那A、B两国的汇率应该是2A=1B。中国这些年持续的放水,物价就有上涨压力,自然会导致人民币有贬值压力,而从利率平价上来看,如果A国的利息5%,B国的利息10%,那么A国的人就会把钱换成B国的钱。B国货币的需求量增加,这样B国的汇率就会升值,小伙伴们看起来是不是有点懵?懵就对了,汇率的复杂程度远远超过想象。
外汇市场其实是一个国际性的资本投机市场,这种投机市场因为高杠杆的存在,伴随的是巨大的收益与风险。中国现在的资本市场并不是非常完善,也没有正规的交易平台,往往都是打着境外的旗号,一个未受监管的外汇交易市场太容易滋生出各种各样诈骗。下面带大家看一个例子。在15年的时候,当时有一个叫做API的炒外汇公司,打着瑞士旗号,听起来好像很安全的样子。
当时有一位小王同学,在这种高回报的诱惑下,投入了1万美金,不久就炒到了1.3万美金。就在小王同学睡着笑醒的时候,看了一眼外汇账户,突然变成了-3500美金。API公司的解释是,公司遭受了黑客攻击,然后投资者的账户也变成负数了,说自己也损失了32亿美金。这种鬼话当然是没人信了,于是小王同学就去找警察叔叔了。这家公司宣称的是:API是瑞士金融监管局监管,级别相当于中国的银监会,所以资金的安全性是有保障的。这个公司(API)的级别就和银行的级别差不多,投资的越多,挣钱就越多。但是警察叔叔调查结果是,这个公司根本没有获得瑞士监管局颁发的监管执照,不受其直接监管。并且瑞士监管局把这家公司都列入了负面名单。简单来说,这就是一家骗子公司,小王同学的钱自然是被骗了。
虽然并不是所有的外汇交易经纪商都是骗子,但是国内的绝大多数都是骗子。即使遇到一家不是骗子的公司,那也照样会亏钱的。因为杠杆倍数太高了,爆仓是很容易的事情。有一位朋友小虎,他在一家互联网公司上班,曾经炒过一段时间的外汇,他在浏览网页的时候不小心点到了啥,然后就跳转到一家外汇公司了。在好奇心的驱使下,他在网页上留下了号码。这一留就坏事了,不久就有个声音甜美的小女孩给他打电话,并给他同学耐心的介绍外汇投资。这种外汇公司自然是以高收益来诱惑他的。
外汇公司就开始吹嘘自己的实力了,并且有专门的指导老师,公司的客户哪个哪个赚了多少钱。就这样,这位朋友投入了5万美金,这个资金量可以享受金牌老师的服务。刚开始操作小虎同学就赚了一些,没做过投资的小虎同学激动坏了,更加信任这个老师了。谁知道在一次所谓的美联储加息行情之下,由于老师操作失误,小虎同学直接亏了一半多。这时候小虎同学才认识到这个市场的风险。小虎同学虽然没做过投资,但是却很聪明。慢慢的他开始在网上查各种信息,也大概明白了,这些所谓的老师都是骗人的,只是为了带客户操作好拿手续费。
小虎同学这会明白了,但是对外汇市场还是不死心,觉得这个市场挺好赚钱的,于是决定自学外汇交易。但是事实情况并不是这样,外汇市场的复杂性远远不是个人可以把握的,国际上一有些风吹草动都会影响汇率,所以即便自己操作,小虎同学还是在接下来的一个月里,把钱亏完了。现在的小虎同学,依然认为外汇市场是可以赚钱的,只是自己操作失误。
外汇市场是可以“赢”钱的,但是普通投资者参与进去,只会成为外汇市场大玩家的盘中餐。关于外汇市场的骗局,一种就是虚构交易平台,没有受到监管,这种平台就是来骗你钱的。还有一种就是引诱你频繁交易,因为外汇交易的手续费很高,频繁交易可以为经纪商带来大量的佣金收入。即便你躲过了这两种骗局,而外汇交易市场本身的风险,也不是一般人能够承受的。所以,各位小伙伴们,以后再听到别人推荐炒外汇,一定要果断拒绝,不要给别人引诱的机会。
做投资的朋友们都知道,情绪管理对投资活动很重要,通过情绪管理可以让投资者在投资过程中更加理性和专注,对于律师也是如此。不少律师表示,在处理商事案件中,如何稳定当事人情绪,既解决了纠纷也不耽误双方之后合作,是一个难点。为此,我们特别采访了上海至合律师事务所高级合伙人陈奕杉。
陈奕杉,毕业于华东政法大学,民商法法学硕士,国家二级心理咨询师。曾在上海市长宁区人民法院工作近二十年,担任民庭审判长。现任上海至合律师事务所高级合伙人。
从小立志成为法律工作者
陈奕杉的父亲是江西某法院的院长,母亲是一名法官,她从小耳濡目染,对法律工作产生浓厚的兴趣,尤其是当父亲身穿有肩章的法袍时,陈奕杉觉得非常威武。
后来选择学习法律后,陈奕杉真正热爱上了法律工作,无论是做法官为当事人主持公道、正义,还是后来做律师,为客户做到胜诉的判决时,陈奕杉都感到非常满足,并且在其中找到了自己的价值。陈奕杉非常庆幸自己选择了法律这个行业,也坚定了自己会终身从事这个职业的信念。
陈奕杉毕业后首先进入了法院工作,从基层书记员做起,协助法官做开庭记录、文书归档、庭前调查等,后在法官的指导下学着撰写法律文书等,之后她再做到助审、审判员、审判长。陈奕杉在法院工作了快二十年,做法官做了十几年。当时陈奕杉主要负责的是民事厅,案件包括婚姻家事继承、各类经济合同纠纷、劳动争议、房产纠纷等,曾因工作出色两次荣获上海市高级人民法院颁发的二等功,多次获得单位嘉奖、办案能手称号,撰写的判决书多次被评为优秀法律文书。
后来陈奕杉做了律师,她想看看离开审判台,坐在当事人的位置上,又是如何看待这个法庭,如何帮当事人维权的。
律师是法官和当事人的桥梁
陈奕杉认为法官判案时不仅仅要了解当事人反映的事实,更是一个法律事实,那么这个时候律师就是一个很好的桥梁作用。有些律师仅仅反映的是当事人眼中的事实,也就是说他仅仅讲了一个故事,但这个故事不是法官要知道的故事。陈奕杉表示,作为一名律师,要把当事人嘴里客观的情况做一个梳理,整理成的请求是可以被法院采信的一个事实。那么作为一名曾经做过法官的律师,陈奕杉更知道法官想要的是什么,会在这方面帮当事人整理证据。
陈奕杉说曾经当法官时,以为律师仅仅是过来开庭,直到做了律师才知道律师不仅仅是需要出庭,前期客户接触时,需要把从客户嘴里听到的支离破碎的故事整理成法院要听的故事,帮他举证,收集证据,前期的工作量是很大的。
陈奕杉认为律师是做菜的,法官是品菜的。律师是要提出主张的,有时候很痛苦的是当事人可能会有很多主张,但法官只允许有一个主张,不同的主张会有不同的后果,后果会由当事人承担,这个压力也是很大的,一定要帮当事人选择好。
法官和律师的职业道德要求不同
陈奕杉认为法官和律师的职业道德要求是不一样的。作为法官要公平正义,天平不能倾向任何一端,处理案子的时候不光要考虑法律效果还有社会效果。律师是要在合法的基础上为客户争取最大的利益,这是律师的职业道德,这两种是截然不同的。
刚转行做律师时,陈奕杉也会有混淆的时候,当有客户来咨询时,她会下意识站在法官的角度上提出各种问题和质疑,这也会给让当事人感觉这个官司没有必要打了。后来陈奕杉觉得作为律师和客户的沟通方式要改变,要帮助当事人有什么办法去解决,而不是只告诉当事人的不足之处。
学会共情对做好律师很重要
在处理婚姻传统继承类案件中,陈奕杉发现这类案件的特点是当事人的情绪问题十分严重,因为涉及到感情问题,所以当事人的情绪比较痛苦、纠结。陈奕杉记得自己当法官时处理的一个案件,有位当事人给她打电话说要从某个大楼的24层往下跳,当时陈奕杉并不知道很假,但在电话中听到了呼呼的风声。这位当事人是因为丈夫要同自己离婚,但她无法接受这个事实,于是陈奕杉便在电话中一直安慰她不要激动,有事情好好说,法院也一定会公正处理的,委婉的和她提及她的女儿和母亲,以情动人劝说她,最后她下来了也接受了判离。
陈奕杉在法院时,在院长的建议下考取了心理咨询师。陈奕杉认为学了这个心理学知识后可以更好的共情、对于情绪比较偏执的客户,可以帮助他们稳定情绪。陈奕杉表示共情其实就是同理心,这也是罗杰斯提出的,主要意义是可以换位思考,这对于律师而言更为重要,因为可以想客户所想,急客户所急,更加的有代入感,也更愿意用自己法律的知识去帮助他们。对于在法院而言,有同理心也会让当事人觉得法律是温情的而不是冷冰冰的,让他们认为法官可以理解他们的痛苦,这在做协调时非常有作用。
学习了心理咨询对陈奕杉自身的帮助也很大。她坦言,做法律相关的工作看到了很多社会的阴暗面,而且有很多负面的情绪,这要学会自我排遣,跳出感情的漩涡,这样才可以更好的工作。
一笔超百万元的巨额消费支出,直到近两年后才发现?2020年12月,年近耄耋的肖老发现,银行储蓄卡有一笔1015700元的支出,这笔支出的收款方为鞍山市铁东区某家具广场。肖老称,这笔交易并非自己所为,他也未委托过其他人使用案涉储蓄卡办理存取款业务,甚至该储蓄卡从未开通过电子支付功能。
为了追回那笔神秘“消失”的巨款,肖老将开户行——中国建设银行北京武圣路支行告上法庭。二审中,北京金融法院认为:肖老主张涉案银行卡被盗刷,应当提供初步证据予以证明,但肖老未提交任何足以初步证明涉案银行卡系被盗刷的证据。公安机关对肖老报案未予立案,即所谓盗刷未被刑事司法程序认定的情况下,肖老未提供证据证明交易发生时真卡不在交易地点,亦未提供其在建设银行武圣路支行发送交易提示短信后的合理时间内报警或挂失的证据。一审法院据此认为无法确认涉案交易非肖老本人操作,并无不妥。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,维持原判。
卡里百万元“不翼而飞”?八旬老人称非本人所取
肖老的委托代理律师林小建介绍,肖老多年前在其住所附近的建行武圣路支行开立银行卡,近年来,一直使用该卡进行存款、理财、交易等。
2019年,肖老罹患癌症。2020年12月,病情复发,需使用大量资金医治。肖老认为那张银行卡里有一笔定期存款到期,去取这笔钱时,才发现银行卡里的余额与记忆中不符。
杨先生是肖老退休前的同事,当天他陪同肖老去银行取款。杨先生回忆道:“银行说你没有定期,他(肖老)说我办了一个定期啊,银行说没有。他(肖老)说你给我打张对账单吧,老人这才发现这个钱没了。”
杨先生介绍,肖老拿到对账单发现钱不对后,在银行报了警,随后去派出所进行了登记。
银行流水显示,2019年1月27日,肖老持有的本人名下尾号为1164的建设银行储蓄卡,有一笔1015700元人民币的支出,收款方为鞍山市铁东区某家具广场,收款账号尾号为1547。
肖老表示,此笔交易并非其所为,自己当时从未去过鞍山消费,也并未委托过任何第三人使用案涉储蓄卡办理存取款业务,甚至该储蓄卡从未开通过电子支付功能。
林小建说,此后,肖老一直与银行方面反复沟通,但建行武圣路支行没有告知这笔钱的支出方式、收款方具体银行以及实际操作人,对于肖老要求其提供该笔转账对应影像资料及签字的请求未同意。于是,肖老在2021年6月将开户行诉至法院,要求返还1015700元存款及支付相应利息。
证据显示涉案交易发生后, 银行卡一直正常使用
2021年10月,该案一审开庭。
本案证据显示,肖老于2019年1月26日转账支取50216元,ATM取款两笔各5000元,当日余额1028758.89元。2019年1月27日上午9时许,涉案争议交易发生,有一笔1015700元人民币的支出,收款方为鞍山市铁东区某家具广场,收款账号尾号为1547。该笔支出后,肖老储蓄卡余额为13058.89元,账号依然正常使用,有多笔存款、转账及消费记录。
原告方表示,肖老本人从未离开北京市,也未将银行卡授予他人使用。“盗刷”时间前后的超市小票可证明肖老期间一直在北京,且银行卡一直在本人手里,不存在泄露存款信息和密码行为。被告(银行)对来自外部的不法侵害不能及时发现并制止危害继续发生,导致原告作为储户利益受损。同时,原告并未在被告(银行)处开通过电子支付功能。此外,当原告发现余额异常后,被告未提供涉案交易的监控录像、交易单据等证据证明该笔支出的详细情况,应承担举证不能的法律后果。
被告建行武圣路支行答辩称,从交易方式是跨行消费交易来看,肖老对此种交易知晓并熟知,在案涉交易前后都有类似交易;从交易时间来看,案涉交易发生在上午9时左右,与肖老其他时间的日常交易及消费习惯相符;从空间上来说,案涉交易收款人是辽宁省鞍山市商户,案涉银行卡一直有异地取款转账消费的情况,交易地点涉及山东、宁夏等地,且多次异地交易;从表象上,在案涉交易发生后近两年时间内,肖老一直在正常使用案涉银行卡,在“盗刷”发生后,没有挂失或者报案,不符合一般人遇到此种情况的反应……故案涉交易为肖老本人或其授权他人操作的交易。
2021年11月,该案一审宣判,驳回肖老的诉讼请求。
北京市朝阳区法院认为,本案中,根据建行武圣路支行提交的银行明细显示,涉案交易金额巨大,且该交易发生前后,涉案银行卡存在诸多交易,建行武圣路支行针对相应交易均向肖老发送了短信提醒,肖老主张涉案交易非本人操作,但其对此并未提交任何的初步证据证明,故本院认为肖老的涉案诉讼请求无事实依据,本院对其诉讼请求不予支持。
肖老对一审判决不服,他认为自己没有能力、也没有渠道可以提供详尽的记录来证明其银行卡被他人盗刷,不应承担举证不能的法律后果。此后,他向北京金融法院提起上诉。
银行曾发涉案交易短信提醒,二审法院判定该不利后果应由其个人承担
二审法院根据当事人在一审提交的证据确认,涉案交易发生的具体时间为2019年1月27日9时16分38秒。当日9时16分54秒,建设银行武圣路支行向肖老发送涉案交易提示短信,内容为:“您尾号1164的理财卡1月27日9时16分跨行其他渠道消费支出人民币1015700.00元。活期余额13058.89元。”
肖老对银行向其发送的短信均认可,但称其使用的手机为老年机,因功能限制导致其未看到交易提示短信。
2022年5月31日,北京金融法院认为,肖老主张涉案银行卡被盗刷,应当提供初步证据予以证明,但肖老未提交任何足以初步证明涉案银行卡系被盗刷的证据。尤其在公安机关对肖老报案未予立案,即所谓盗刷事实未被刑事司法程序认定的情况下,肖老未提供证据证明交易发生时真卡不在交易地点,亦未提供其在建设银行武圣路支行发送交易提示短信后的合理时间内报警或挂失的证据。一审法院据此认为无法确认涉案交易非肖老本人操作,并无不妥。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,维持原判。
判决书中还写道,肖老主张老年机功能限制导致其未看到交易提示短信,但其主张有悖于一般生活常识,且未就其主张提供证据证明,法院难以采信。即使肖老主张属实,那么其未及时查看短信仍由自身原因造成,因此导致无法在交易发生后及时保存证据的不利后果,仍应当由肖老自行承担。
收到判决后,肖老代理律师林小建向红星新闻表示,在法院审理过程中,肖老提出想让建行提供银行卡的使用地点、转账时监控录像等资料时,银行并没有提供,提出在交易完成后已经向肖老发送了提醒短信。但肖老当时已经年近80岁,身体不好,不懂怎么查看短信。当近两年后发现“盗刷”再回头查看短信,发现这部手机只保留了最近5条短信,无从考证银行是否对他进行了提醒。
林小建认为,即便银行当时给肖老发了短信,也是在盗刷完成后发送的。“如此大额的转账,难道发送一条短信,能证明银行尽到了对储户资金的安全保障义务吗?”
对于此事,红星新闻记者近日致电中国建设银行北京武圣路支行,该行工作人员对问题进行了记录。此后,该行工作人员回复记者称,二审结果已经出来了,银行尊重法院的判决。
根据法院判决书内容,肖老此前曾向公安机关报案,但警方未予立案。日前,红星新闻记者联系上肖老报案当天接警的北京市朝阳区劲松派出所民警。该警官表示不清楚情况,不能接受采访。
红星新闻记者曾致电这笔巨额消费支出的收款方——鞍山市铁东区某家具广场,办公室接线工作人员表示,不了解当时相关情况。
专家说法:银行对老人等特殊群体应承担更多注意义务
对于此案,北京市京师律师事务所资深律师刘志民认为,应查明肖老的银行卡是否被盗刷。
刘志民表示,肖老的银行卡具有消费支付、信用贷款、转账结算、存取现金等部分功能,可以被认定为刑法意义上的信用卡。本案中,如肖老陈述属实,则他人伪造肖老银行卡进行盗刷消费的可能性比较大。虽然肖老在近两年后才发现那笔异常交易,但本案涉案金额已经达到100万元,属于“数额特别巨大”的情形,公安机关应当予以立案侦查。如果公安机关作出不予立案的决定,肖老可向检察院提出申请,检察院应当要求公安机关说明不立案的理由。人民检察院认为公安机关不立案理由不能成立的,应当通知公安机关立案,公安机关接到通知后应当立案。
刘志民表示,如果肖老对所报案件知情,并由其亲朋操作完成,则构成共同诈骗犯罪;如果本人确实不知情,则行为人构成犯罪。
刘志民表示,当事人在案发时已近80岁,一次性转账金额如此之巨大,银行应该承担更多的注意义务。例如通过电话核实交易是否属实,通过签字来判断是否本人交易等。
北京师范大学法学院教授彭新林表示,老年人等特殊群体应增强自我防范意识,守好钱袋子,不要一味为了方便记忆设置过于简单的银行卡密码,也尽量不要让不熟悉的人操作银行卡,防止给别有用心者可乘之机。此外,一旦老年人等特殊群体资金受到不法侵害,银行也应为其报案提供积极协助,配合公安机关破案。
(来源:红星新闻)
为什么说无论你投不投资,你都是在投资?因为你的钱只是在活期存款、定期存款、货币基金、各种债权、各种股权、房产、REITs、贵金属、金融衍生品、保险、外汇等不同投资工具之间做的不同比例的选择。
它是个持续一生的动态过程,不管愿意与否,这个状态会一直持续到我们的人生终结。区别在于,由于每个人认知的不同,每个时点上配置品种不同,这些小小的收益差累计长达数十年的时间,最终不同人的人生财富值差异巨大——绝大多数人意识不到这个差异究竟有多大:假设人生有50年的有效投资时间(25岁至75岁),1个单位的本金,在不同回报率下的终值如下表:
我强烈建议各位小伙伴们从今天开始,坚决抛弃“买股票、买基金是开始投资”的错误思想,牢记我们从拥有第一笔“钱”的时候,就已经开始了投资,且365×24不休息,一直持续到离开人世才算罢手。
一个人,只要不是含着金钥匙出生的,财富最初总是靠出售体力或智力劳动换来,并在满足我们的消费需求之后,通过配置在不同的资产上获取。套用一句流行语,或者是“睡前收入”,或者是“睡后收入”。所谓睡前收入,就是你干活就有、睡着了就没有的那种,是用自己的体力或者智力换钱。所谓睡后收入,就是非工资收入,哪怕你睡着了,它也在持续的流入你的口袋。两种收入形态中,很显然,睡后收入占比越高,你就有越多可供自由支配的时间,所做选择受到的制约也就越少。当睡后收入大于生活支出的时候,就进入了财务自由状态。
受限于认知水平,我们最先接触到的睡后收入,可能都是银行存款——还是年回报率“高”达0.35%的活期存款,其后由于你多学习了一点点,你可能开始会搞余额宝、零钱通、银行理财….,收益率开始从0.35%提升到约3%~5%之间。
这一步跳跃很容易实现,是因为这个回报率依然远在社会平均财富增长值之下,属于将自己辛辛苦苦卖体力或者脑力换来的财富,无偿地送给别人一部分。将财富从自己口袋里掏出来丢给别人,总是很简单的,对吧?
甚至由于通货膨胀的存在,你连掏钱的动作也可以省掉,庞大的国家机器,日夜不停地将你用汗水或者脑汁换来的财富,一点点地偷走。过去30年里,中国货币总量从1987年的6517亿扩张到2017年的1676800亿,就是证据。这个不展开聊,直接看每100元在不同时间里能换到多少东西就能明白——这就是我多次说过的:在法定货币时代,现金是少有的100%确定亏损的资产。
既然投资是无法避免的事,是持续一生的事,那么,尽最大可能将自己通过体力或者智力劳动换来的法币,换成收益率更高的生钱资产,就成了非常值得思考的问题。有没有这个习惯,甚至决定了你和别人后半生的幸福程度或人生高度差异。那么,投资什么呢?其实早就有人做过大量专业系统的研究,都证明了所有投资资产中,长期回报率最高的就是股票和REITs。对于这个研究结论,感兴趣的朋友可以看伦敦商学院的研究成果《投资收益百年史》。
另外,还有一本名著,杰里米J.西格尔的《股市长线法宝》,研究了美国长达两百年的资本市场,得出的结论也是,200年里股票的年化收益率是债券年化收益率的183%。绝大多数对于复利没有概念的朋友,估计很难想象这个收益差导致的终值差异究竟有多大。举两个《投资收益百年史》里的数据:英法美德日意澳荷瑞(典)加丹瑞(士)12个主要国家中,收益差最大的澳大利亚,1元本金投资股票百年之后是777249.7元,而投资长期债券百年后是252元,投短资期债券是80.7元,差异超过3000倍。
收益差最小的瑞士,1元本金投资股票百年之后是1136.7元,而投资长期债券百年后是73.2元,投短期债券是25.8元,差异超过15倍——以上数据均是未扣除通货膨胀之前的名义回报率。能理解股票和REITs长期收益率最高这个结论,《投资收益百年史》和《股市长线法宝》就可以不用看了。有过大量的研究证明,A股公司的长期年化回报率大约12%。
如果我们满足于10%左右的回报,投资其实很简单:定投股票指数基金就可以了。如果想要获得年化20%甚至更高的回报,就需要学习股票和REITs投资。
先来说一个小故事:小白发了奖金,他决定犒劳一下自己,去吃一顿好吃的。他到了自己最喜欢的餐厅,发现餐厅门口已经挂上了“排队约需一小时”的牌子。小白想了想,1个小时有点久,但自己尚能忍受,于是加入了队伍。一小时后,当小白排到队伍的最前方时,一位王老五般的男子跟他说,愿意出300元购买他的位置。如果你是小白,你会不会让出这个位置?
可能有人说会,也有人说不会。小白的答案:会。小白月薪约8000元,扣税再除去休息日等,日薪不到300元。排一个小时队,已经相当于工作了8小时,这个条件很诱人,于是小白接受了这笔交易。那么你觉得出价300元的男子是不是冤大头?
这个问题的关键就是,我们要思考这个王老五模样男子的时薪是多少,如果高于300就不是冤大头,如果低于300就是冤大头。
这就是量化思维,凡事不依靠感觉,而是先算一算。量化思维,有数据支撑的逻辑比拍脑门决策靠谱地多,这是一个典型的富人思维,拿小本本记下来哦。我们在日常生活中,对于开销的理解,多以金钱来量化,很少有人会把时间也计算在内。
举个例子,假设我们出门看电影,很多人都会注意到路上花了多少交通费电影票花了多少钱,但很少有人会注意路上花了多少时间,电影开播前等待了多长时间。很多人总是为各种免费、特价而付出过多的资源和时间,比如在双11时买一大堆可有可无的东西.…当一个人的单位时间价值较高时,就会更在意时间,并且会倾向于用金钱去置换时间。反过来说,当一个人的单位时间价值较低时,就会显得无所事事,看起来时间很多,但是都虚耗在低价值的事上面了。如果一个人对于财富的关注点都是细枝末节,就没有办法放眼大局,财富反而越是离他远去。不少人小心翼翼地省下一笔物质财富,却浪费了大把时间。而这些时间本可以用于丰富他们的大脑,帮助他们提高劳动报酬率,创造更多的财富。
网上有一个让我印象非常深刻的回答,大体是一个人因为小时候家里一直很穷,导致做任何选择时,都是从钱的角度出发。大学时发现程序员有前途,就去学习编程,毕业后一直在互联网行业混,经常会因为一两千的的工资涨幅而跳槽,工作很少能持续很长时间的。早期有好几个公司都给期权和股份,但他都因为其它公司多给几千元的工资而选择跳槽,因此也错失了好多回因为公司上市而实现财富自由的机会。他的不少前同事现在都已经财务自由了,而他在38岁的时候,工资也只有小1万,还在不停的打工,加班,换工作,升职也遇到瓶颈,他明明有很多次更好的机会可以去选择,却一次也没有把握住。想想真是好可惜,但好像又是必然现象,因为决定一个人穷富的根本原因其实是思维方式。所以,我强调,凡事都是思维先行,技巧其后。尽量花时间去武装大脑,而不是为了节约开支而浪费大把时间,因为时间才是最珍贵的。
说到这里,不知大家有没有思考过“卖命”这个词语?虽然我们都说生命无价,但是每天我们上班,本质上就是在出售我们生命的若干分之一。然后用工资就能反推出我们“命”的“市价”,大家可以算算其实我们的“卖价”都不怎么高。虽然很残酷,但是你要知道,时间就是我们生命的若干分之一。所以,别轻易的把时间卖掉,但是反过来我们花钱去买别人的时间,某种意义上就是延长了我们自己的生命!比如一个作者花费一生写了一部巨著,我们花100元买了他的书回来看,其实某种意义上我们是买到了他一生的生命成果,然后安在了我们的大脑里其实就是变相的给我们自己“续命”。这就是学习的意义,学习的意义就是“续命”,当然有些人也说成是“站在巨人的肩膀上”其实本质上是一样的。所以下一代人一般都会比上一代优秀就是因为上一代给下一代做了“续命”,这也是人类进化的动力,所以,你看学习是多么重要。
所以,从价值上来看,时间是远远大于金钱的,花钱买别人的时间是非常值得的。这就是为啥富人能用钱解决的问题都用钱去解决,然后他还变得更有钱的原因。穷人啥都自己干,啥都省,然后越来越穷。道理就在这里。赚钱一定是思维先行,有了富人的思维,然后认真学习正确的投资方法,才能事半功倍。量化思维是富人最重要的思维之一,从今天开始重视你自己的时间价值。
哪怕是目前一无所有的人,只要利用好时间,就可以变得非常富有。
近期,徐州睢宁的沈女士通过网络社交软件认识了自称是一名单身“军人”的李先生。李先生在日常聊天中经常对沈女士嘘寒问暖,俩人相谈甚欢,一来二去便成为了好友。
一段时间后,李先生称自己有一个期货投资,有关系,投资能赚到很多钱,让沈女士跟着他尝试赚钱提升生活品质。沈女士通过李先生提供的链接,注册了账号进行了充值。很快沈女士看到了投资的钱开始盈利,更加坚定自己找到了致富之路,在李先生的诱导下不断加大投资。
5月24日,沈女士累计投资转账共计13万余元,账户收益显示达到70万,却发现无法提现,李先生也联系不上了,沈女士这才意识到自己被骗了。
沈女士遭遇了典型的网络诈骗“杀猪盘”,首先是建立信任,然后是培养感情,骗子建立好关系后引诱受害人投资,然后会通过后台操作,让受害人小赚几笔。等到受害人投入大量金额之后,准备将里面的金额提现,发现提不出来,再想联系对方时,骗子已经消失得无影无踪。
点掌投教提醒您,网上是个虚拟的世界,恋爱的时候也要理智一点。不能随便泄露自己的个人资料,也不能和陌生人进行转账,在网上进行转账时,一定要亲自确认,确保自己的财产安全。
从今年4月中旬至今,河南多家村镇银行“提现难”已经发酵两个月之久,“提现难”的原因也开始逐渐清晰起来——相关部门作出最新回应,“部分银行线上交易系统被河南新财富集团操控和利用”。
但有记者发现,大部分储户存款时对于河南新财富集团的存在并不知情。他们通过线上线下不同方式购入存款产品,在社交平台上,许多储户表示“我们是把钱存在银行的,不认识什么新财富,也不关心谁是股东,只想拿回存款”。
存款“失踪”背后,储户的钱是如何流入河南新财富集团的?若涉事银行无力赔付,下一步该如何解决?众多谜团依旧待解。
线上异地买入,储户合法存款谁来负责
在揽储能力方面,村镇银行往往与全国大中型银行存在着不同量级的差异,但互联网存款横空出世后,这一差距也被极大地收缩,不少储户也正是通过这一方式购买了柘城黄淮村镇银行、上蔡惠民村镇银行、禹州新民生村镇银行、开封新东方村镇银行这4家村镇银行的产品。
记者在调查过程中注意到,多名储户的经历类似,均是通过第三方渠道购入存款产品,且多为三年期或五年期,年利率在4.8%左右,支持提前支取,支取后当年利息变为活期。
不过,在2021年1月15日,银保监会、央行下发《关于规范商业银行通过互联网开展个人存款业务有关事项的通知》(以下简称《通知》),规定“商业银行不得通过非自营网络平台开展定期存款和定活两便存款业务”。这也就意味着,此前银行广泛依靠互联网平台进行“拉存款”的方式被正式叫停。在受访储户中得知,第三方平台无法购买存款产品之后,有村镇银行在派发利息的过程中通过短信告知储户,可在银行的微信小程序上继续购买存款,部分储户又选择此类方式继续进行买入操作。
而在今年4月,集中爆发了相关银行存款无法提现的情况。针对个别村镇银行线上服务渠道关闭问题,河南银保监局、河南省地方金融监管局有关负责人6月18日表示,禹州新民生等村镇银行线上交易系统被河南新财富集团操控和利用的犯罪事实已初步查明,相关资金情况正在排查。而根据多位储户向北京商报记者提供的支付业务回单,其存入资金的收款方名称均为涉事村镇银行。
所以,储户的损失到底应由谁承担?有律师分析称,非客户原因造成的损失应当由金融机构承担相应的责任,涉事银行线上交易系统被河南新财富集团操控和利用后,储户存款被非法转出,储户存款无法取现,涉事银行也无力赔付。涉事银行均投保了存款保险,因此,如储户在涉事银行存款低于50万元,且涉事银行出现“被接管”或“破产”的情形,则可请求存款保险基金管理机构全额进行偿付;如储户在涉事银行存款超过50万元,则超出部分将根据银行破产清算的结果按比例受偿。
线下掮客贴息违规拉存款,会影响储户追回吗
在河南村镇银行存款案件背后,除了线上渠道购入产品这一方式之外,还有一类为线下通过“阳光贴息”购入,贴息在行业中并不是一个秘密,主要就是由掮客“出头”替银行揽客拉人,帮银行弥补存款缺口。
“此次案件的背后是多级分销的贴息存款问题。”一位知情人士透露称,“一笔贴息可能由几个掮客来做,层数不同拿到的利润不同,基本上都是50天结算一次,利率在4.5%-10%左右。”
贴息存款的流程一般为,有大额闲置资金的储户需要先去村镇银行网点开立Ⅰ类账户,或者通过微信小程序开立Ⅱ类账户,确保大额资金的转入转出操作。假如存入100万元,存入时间为50天,那么掮客会先向储户转入约定好的50天利息,等待存款产品到期后再将钱全部取出。
通过掮客吸收公众资金这一点也被监管证实。5月20日,银保监会有关部门负责人在新闻通气会上表示,这几家村镇银行的大股东河南新财富集团利用第三方平台或通过资金掮客吸收公众资金,涉嫌违法犯罪,目前公安机关正在侦查。
此类贴息存款业务存在哪些法律风险?储户的权益应如何受到保障?在律师看来,银保监会、央行于2018年6月8日发布的《关于完善商业银行存款偏离度管理有关事项的通知》规定,银行不得通过返还现金或有价证券、赠送实物等不正当手段吸收存款。因此,银行支付贴息揽储是央行及银行业监管机构明令禁止的违规行为。涉事银行在揽储过程中存在违规行为,但相应违规行为不影响储户与涉事银行之间储蓄存款合同的有效性,具体司法实践中也可能对于收取额外贴息的储户所收受的贴息进行扣减或追回。
点掌投教基地提醒您,当银行贴息揽储明显高于市场平均利率时,储户应当提高警惕,理性区分是存款还是理财。个人投资者在选择金融产品时,应充分了解其中存在的风险,综合考量自身风险承受能力、产品合规性、金融机构规模及信用等多种因素,选择符合自身需求的金融产品。
(来源:北京商报)
在股票投资中,如遇上市公司虚假陈述等,可以进行索赔,这个时候就需要与律师打交道。那么,律师到底是一份怎样的职业?他们是怎么工作的呢?
为此,我们特别采访了上海至合律师事务所高级合伙人张洁。大学就读于上海外贸大学的张洁,毕业后在国企外贸公司的总经办工作。但张洁一直想从事法律相关工作,于是考取了律师资格证转到了公司的法务部,后来直到2004年正式成为职业律师。
做职业律师压力比较大
张洁坦言,在外贸公司的法务部和职业律师的工作完全不一样。在国企的外贸公司做法务主要负责合同和投资项目等,相对轻松,但这样的工作并不能满足想要成为真正律师的张洁。幸运的是,无论张洁做什么决定家里都是支持的,后来去国外继续读书,终于使张洁成为了真正的律师。
真正做了律师后,张洁也发现梦想和现实之间也是有差距的。首先就是经济压力,刚出来做律师时,福利待遇等和以前在外贸公司完全不同;其次就是工作的压力,专业做律师的工作比在企业里繁琐很多。张洁说刚开始出庭时,每一次出庭的前一晚自己都会紧张得睡不着觉,不光要准备材料,还有案子的压力。
刚开始做律师时,张洁找了一份授薪律师,并且参与过关于卡拉OK的维权案件,代表唱片公司和国际唱片业协会(IFPI)做集体代理诉讼。张洁回想说当时自己只是跟着主办律师按部就班地做,即使是这样自己还是很紧张。张洁表示现在自己带助理也是这样做的,让他们跟着老律师开庭,并不说话;接着是他们自己上庭说话,老律师坐在旁边;到最后就可以自己独立去开庭,这都有阶段性的进步。
钱买不来职业的尊严
张洁表示自己真的很喜欢这份工作,因为每天可以接触到不同的人,会有不同的问题需要解决,而且自己也在不断学习。
张洁认为律师本身也是一个服务行业,接受别人的委托,要在职业的规范下尽职尽责地做好。好的律师要尊重法律,对于法律的准则和道德的规范要有敬畏之心。张洁表示,无论是对于自己还是所里的年轻人,有些红线是不能碰的,不能为了结果和经济利益而放松了对自己的要求。张洁也曾遇到过,在和对方和解时,对方律师提出放他们一马并给承诺给返点,但张洁认为钱买不来职业的尊严和前途,尊重法律这是最基本的要求。
张洁认为什么样人找什么样的律师,有的时候委托人的要求和自己的价值观不同,张洁宁可不赚这个钱也不会去接这样的案子。张洁说之前在老所时,有一位负责刑事案件的主任,当事人的家属要求他做无罪辩护,但主任坚持说做不了,之后家属提出通过别的渠道去解决,但主任坚持拒绝,张洁表示她非常认同这样的做法。她不怕艰苦的案子,无论是跋山涉水取证还是出差,但最不能突破的就是心里的底线。
非诉讼的解决方式,最常见的就是调解。
张洁目前所处理的案件也是偏商事居多。她回忆处理的卡拉OK维权系列案件,当时她们是中国最开始处理这样类型的案件,包括MV等相关概念定性也是在这之后引进到中国的司法体系当中。还有后来的网络维权案件,包括歌曲、电影的在线播放、下载等,当开始维权之后,慢慢把这些规则给大家建立起来。
对于多元化争端解决机制的问题,张洁认为当争端变多全都堆积到法院,诉讼解决压力会非常大,造成一个案子需要很长时间;另外提起诉讼成本很高,有些对于司法资源也造成了浪费。
那么现在社会强调多元化争端解决机制,包括诉讼、仲裁,也有非诉讼的解决方式,最常见的就是调解,还有行政上的干预。张洁强调,中国已经有调解法出台,民间常见的是人民调解院,最后做司法确认也是有强制执行力的。律师进入的是商事调解和专业调解,各行业也都有专业的调解委员会,很简单的案子就可以在这里解决,也可以降低成本。
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